När Swedbank höjer räntorna stiger hyran — här är varför

För en djupare genomgång, se mer information.

Swedbanks räntehöjning påverkar långivningen för bostäder och därmed hyrespriserna i Borås på flera konkreta sätt. Av Erik Lundström, fastighetsekonom

När stora banker som Swedbank höjer sina långa boräntor skapar det en dominoeffekt genom hela bostadsmarknaden – och hyresgäster i Borås märker det på sin plånbok. Under de senaste två åren har räntorna stigit från historiskt låga nivåer, och enligt Riksbanken har detta direkt påverkat investerarnas vilja att köpa hyresfastigheter. En studie från Boverket visar att ungefär 35 procent av alla hyresfastigheter i Sverige ägs av privata investerare som är känsliga för räntehöjningar, vilket betyder att Borås inte är ett undantag från denna trend.

Varför räntehöjningar slår hårdare på hyresmarknaden än på köpmarknaden

Räntehöjningar påverkar hyresmarknaden annorlunda än den ordinära bostadsköpsmarknaden. En privatperson som köper sitt första hus kan ofta vänta ut högre räntor eller refinansiera senare, men en hyresfastighetsägare måste omedelbar räkna om sin lönsamhet. Hyresvärdarna kan inte vänta – de måste snabbt höja hyran för att bibehålla sin marginaler när räntekostnaderna stiger.

Swedbanks senaste räntehöjning på långa bolån (5-10 år) påverkar särskilt äldre lån som nu förfaller till förnyelse. En fastighetsägare i Borås som lånade 5 miljoner kronor för fem år sedan till 1,5 procent måste nu räkna med en ränta närmare 3,5-4 procent när lånet förnyas. Det är en dramatisk ökning av årskostnaderna – potentiellt 100 000 kronor extra per år för en medelstor flerbostadshus.

Hur höga räntor omvandlas till högre hyror i praktiken

Hyresvärdar arbetar enligt en enkel ekvation: intäkter minus kostnader måste ge en rimlig vinst. När räntekostnaderna ökar måste något ge. De flesta väljer att höja hyran eftersom det är den mest direkta vägen att återställa lönsamheten. Läs vidare via Finansinspektionen.

I Borås, där hyresmarkanden redan är relativt spänd med många sökande till få lediga lägenheter, har hyresvärdar större möjlighet att höja priserna. Enligt Hyresgästföreningen har genomsnittshyran för en två-rumslägenhet i Borås ökat från cirka 6 500 kronor per månad 2021 till närmare 7 200 kronor 2024 – en ökning på drygt 10 procent på tre år. Räntehöjningarna förklarar ungefär hälften av denna utveckling.

En konkret exempel: En hyresvärd med ett hus värt 20 miljoner kronor, finansierat till 70 procent (14 miljoner i lån), ser sin årlig räntekostnad stiga från cirka 210 000 kronor till 490 000 kronor när räntorna höjs från 1,5 till 3,5 procent. För att täcka denna ökning på 280 000 kronor per år måste hyran i genomsnitt öka med omkring 4-5 procent, beroende på antalet lägenheter. Mer detaljer i uppgifter från Jordabalken (Riksdagen).

Vilka hyresgäster drabbas hårdast av räntehöjningarna?

Räntehöjningarna slår inte jämnt. Vissa grupper är mycket mer sårbara än andra. Hyresgäster med låga inkomster, pensionärer och unga familjer som redan använder en stor del av sin inkomst till bostad märker höjningarna mest akut.

I Borås, där många arbetar inom industri och service, finns många hushåll där boendekostnaden redan ligger på gränsen till vad som är hållbart. Enligt SCB använder ungefär 18 procent av hyresgäster i Västra Götaland mer än 30 procent av sin inkomst till bostad – vilket räknas som en ekonomisk ansträngning. Räntehöjningar på 2-3 procent kan därför vara skillnaden mellan att kunna bo kvar eller att behöva flytta.

Samtidigt märker välbeställda hyresgäster i moderna bostadsrätter eller nybyggda hyreshus ofta mycket mindre till räntehöjningarna, eftersom dessa fastigheter ofta är nyfinansierade med redan höga räntor inprisade.

Vad gör investerare när räntorna stiger – och hur påverkar det utbudet?

En ofta förbisedd effekt av räntehöjningar är att investerare helt enkelt slutar köpa hyresfastigheter. När räntorna stiger blir det mindre lönsamt att investera i hyresfastigheter, särskilt jämfört med andra investeringsalternativ som obligationer eller aktiefonder. För kontext, se enligt Hyresgästföreningen.

Under 2023-2024 såg Borås och många andra svenska städer en märkbar minskning av nya investeringar i hyresfastigheter. Detta leder paradoxalt nog till mindre nybyggnation av hyreshus, vilket på längre sikt kan göra bostadsbristen värre. Färre nya lägenheter betyder högre konkurrens om befintliga, vilket driver priserna upp ytterligare. Mer detaljer i Riksbankens vägledning.

Några investerare säljer sina fastigheter för att undvika refinansieringsrisken. Dessa säljs ofta till större bostadsbolag eller andra investerare med större finansiell styrka, vilket tenderar att centralisera ägandet och kan leda till mer professionell – men också ofta mer prispress-fokuserad – förvaltning.

Kan hyresgäster skydda sig mot framtida höjningar?

Ja, men möjligheterna är begränsade. Hyresgäster i Sverige har begränsat juridiskt skydd mot höjningar, till skillnad från många andra länder. Hyresvärdar kan höja hyran årligen, och om hyresgästen inte accepterar kan de säga upp avtalet.

Det finns dock några praktiska strategier:

• Förhandla innan höjningen kommer – många hyresvärdar är villiga att ge rabatt eller längre avtal om hyresgästen frågar proaktivt
• Dokumentera skador och brister – ett hus i dåligt skick kan rättfärdiga en lägre höjning
• Sök ekonomiskt stöd – många kommuner och organisationer erbjuder bostadsbidrag eller rådgivning
• Överväg att flytta – ibland är det billigare att byta lägenhet än att acceptera stora höjningar
• Gå med i hyresgästföreningen – de kan ge juridisk rådgivning och ibland förhandla på medlemmarnas vägnar

Hur långt kan hyror stiga innan marknaden reagerar?

Det finns en gräns för hur mycket hyror kan stiga innan något måste ge. Om hyror blir för höga emigrerar människor eller söker sig till billigare städer. Borås har redan sett denna trend – ungefär 2 000 fler människor lämnade än flyttade till Borås under 2023, enligt Statistiska centralbyrån. Höga hyror är en av flera faktorer bakom denna migration.

Om trenden fortsätter kan det faktiskt leda till att hyror stabiliseras eller sjunker, eftersom mindre efterfrågan minskar trycket. Men detta är en långsam process, och innan den inträffar kan många hyresgäster redan ha tvingats flytta.

Framtidsutsikterna för Borås hyresmarknad

Swedbanks räntehöjningar är inte en engångshändelse – de speglar en större marknadstrend. De flesta ekonomer förväntar sig att räntorna kommer att ligga på nuvarande nivåer eller stiga något ytterligare under 2024-2025. Detta betyder att hyrespriserna i Borås kommer att fortsätta stiga, även om takten kan variera.

För hyresgäster är det viktigt att planera långsiktigt och förstå att detta är en strukturell förändring, inte en tillfällig fluktuation. Att förstå kopplingen mellan bankernas räntebeslut och din hyra är första steget till att kunna navigera denna nya verklighet.

Läs vidare: kolla in detta.