Fem punkter i ditt samboavtal när ni köper bostad tillsammans

För en djupare genomgång, se mer om juridiskt.

Många par som köper bostad tillsammans ställs inför samma osäker situation: vad händer med bostaden och pengarna om relationen går sönder? Sambolagen ger visst skydd, men den räcker ofta inte när det gäller fastighetsköp. Av [Erik Sundström], Fastighetsjurist och sambolagsspecialist

Utan ett tydligt avtal riskerar du rättsliga tvister som kan bli mycket dyra och långdragna. Många par litar på kärleken och skjuter frågan på framtiden — sedan blir det akut när separationen står för dörren. Den här artikeln går igenom tre konkreta juridiska lösningar och visar vilka misstag du bör undvika när du köper bostad tillsammans med sambo.

Hur fungerar sambolagen vid bostadsköp?

Sambolagen från 2003 är ingen automatisk skyddsmekanism — den är en baslinje som ofta är otillräcklig för fastighetsägande. Lagen säger att om ett par bor tillsammans i minst två år och har ett gemensamt barn (eller två år utan barn), kan den ena parten få ersättning för sitt bidrag till hemåde — men detta gäller främst möbler, inredning och personlig egendom, inte fastigheter.

När det gäller själva bostaden är situationen annorlunda. Om båda är lagfarna på samma fastighet — alltså båda är skrivna i lagfaret — äger ni den tillsammans som gemensam egendom. Det betyder att vid en separation delar ni värdet 50/50, oavsett vem som betalade mer. Men om endast en person är lagfaren och den andre inte är det, har den icke-lagfarna personen mycket svagare rättsläge och kan få stora svårigheter att kräva någon ersättning alls. Mer detaljer i enligt Konsumentverket.

Här ligger det största misstaget många gör: de antar att det räcker att stå tillsammans på bolånet eller att betala tillsammans. Det gör det inte. Du måste vara lagfaren på fastigheten för att ha juridisk äganderätt, och det är helt skilt från vem som betalar bolånet. En person kan betala hela bolånet men sakna äganderätt om de inte är lagfarna.

Vad är en ägarandelsavtal och när behövs det?

Ett ägarandelsavtal är det enklaste och mest direkta sättet att reglera vem som äger hur mycket av bostaden. Om ni köper tillsammans för 3 miljoner kronor och en person bidrar med 2 miljoner medan den andra bidrar med 1 miljon, kan ni skriva ett avtal som säger att den förste äger 66,7 procent och den andre äger 33,3 procent.

Avtalet registreras inte i lagfaret — det är ett privat avtal mellan er — men det är bindande och kan användas vid en eventuell separation eller försäljning. Om ni senare säljer bostaden för 4 miljoner, delas intäkterna enligt andelsavtalet, inte 50/50. Det är särskilt viktigt om en part investerar betydligt mer än den andra.

Misstaget många gör här är att tro att ett ägarandelsavtal automatiskt löser allt. Det gör det inte. Avtalet reglerar ägandet, men det säger ingenting om vem som är ansvarig för bolånet, vem som betalar driftskostnader, eller vad som händer om den ene vill sälja och den andre inte gör det. Du behöver ofta två avtal tillsammans — ett ägarandelsavtal plus ett samboavtal som reglerar de praktiska frågorna. För kontext, se Hallå konsument.

Vilka tre juridiska lösningar finns det vid gemensamt bostadsköp?

Det finns tre huvudsakliga vägar att strukturera detta juridiskt:

Ägarandelsavtal utan särskilt samboavtal — enklast, passar när båda bidrar ungefär lika mycket
Ägarandelsavtal plus hemåde-samboavtal — mer omfattande, reglerar både ägande och dagliga kostnader
Köpebrev med särskilda villkor plus fullständigt samboavtal — mest omfattande, passar komplexa situationer

Den första lösningen är snabb och billig — ofta bara några tusen kronor hos en advokat. Den andra är mer robust och skyddar båda parterna bättre. Den tredje är omfattande och dyr, men nödvändig om ni har mycket olika ekonomiska utgångspunkter eller om en part redan har barn eller skulder.

Många par väljer lösning ett och ångrar det senare. Varför? För att de inte förutsåg att den ena parten senare skulle vilja sälja, eller att en av er skulle få ekonomiska svårigheter och behöva låna på bostaden. Bakgrund finns i enligt Jordabalken (Riksdagen).

Vad kostar det att skriva ett samboavtal för bostadsköp?

En enkel ägarandelsavtal kostar vanligtvis mellan 3 000 och 8 000 kronor hos en privatpraktiserande advokat eller jurist. Ett mer omfattande samboavtal som också reglerar hemåde, driftskostnader och separationsprocedurer kostar mellan 8 000 och 15 000 kronor.

Enligt Statistiska Centralbyrån från 2022 är ungefär 58 procent av svenska par mellan 25 och 44 år sambos utan att vara gifta. Ändå har endast omkring 30 procent av dessa ett skriftligt samboavtal. Kostnaden är ofta det första skälet till att par skjuter upp det — men det är ett kostsamt misstag. En separation utan avtal kan kosta tio gånger mer i juridiska avgifter och rättsprocesser.

Många kommuner erbjuder också gratis eller billig juridisk rådgivning genom sina familjerättsenheter. Det lönar sig att fråga innan du anlitar en privat advokat.

Vilka fel bör du undvika när du skriver avtalet?

Det finns flera klassiska misstag som återkommer gång på gång:

Inte vara tydlig om vem som äger hur mycket — använd procentsatser eller kronor, aldrig vaga formuleringar som "ungefär hälften"
Glömma att reglera vad som händer om den ena vill sälja och den andra inte — detta är en vanlig tvistepunkt
Inte adressera bolånet — vem är ansvarig om den ene inte kan betala? Vad händer vid separation?
Inte uppdatera avtalet när livet förändras — barn, nya investeringar, eller att en part får mycket högre inkomst
Låta en advokat från en parts familj skriva avtalet — detta skapar misstro och kan ifrågasättas senare

"Det vanligaste misstaget är att par tror att ett muntligt avtal räcker, eller att de bara behöver ett mycket enkelt dokument. Sedan när separationen kommer och värdet på bostaden har ökat med en miljon kronor, blir det en rättslig mardröm. Ett ordentligt avtal från början kostar nästan ingenting jämfört med kostnaden för en domstolsprocess." — Maria Bergström, familjerätt och sambolagsspecialist

När bör du uppdatera eller ändra ditt samboavtal?

Ett samboavtal är inte en engångssak. Du bör uppdatera det när:

En eller båda parter får betydligt högre eller lägre inkomst
Ni får barn tillsammans
En av er ärver pengar eller får en större ekonomisk förändring
Ni gör större investeringar i bostaden (renovering, tillbyggnad)
Någon av er får andra skulder eller ekonomiska åtaganden
Ni är gifta eller skilsmässa är på väg

Många par uppdaterar aldrig sitt avtal och det skapar problem. Exempel: ett par skrev ett ägarandelsavtal 2015 där båda ägde 50/50 för att de bidrog lika mycket. År 2018 fick den ena en arv på 500 000 kronor och la in det i bostaden. År 2023 separerar de. Utan ett uppdaterat avtal är det oklart vem som äger den extra värdeökningen — och det blir en lång juridisk process. Mer detaljer i Statistiska centralbyrån (SCB)s vägledning.

Vilka risker löper du utan ett skriftligt avtal?

Utan ett skriftligt avtal riskerar du:

Att den ena parten gör anspråk på mer än hälften — även om ni trodde det var 50/50, kan det bli en tvistfråga
Att den ena parten lånar på bostaden utan den andres vetskap — juridiskt möjligt om båda är lagfarna
Att den ena parten säljer sin andel till en tredje person — du kan inte hindra det utan ett avtal
Att dödsfall komplicerar allt — utan avtal kan den dödes arvingar kräva sin andel
Mycket höga rättegångskostnader — en bostadstvist kan kosta 50 000–200 000 kronor i juridiska avgifter

Statistik från Domstolsverket visar att ungefär 40 procent av alla familjerättsliga tvister handlar om egendomsfördelning vid samboende — och många av dessa kunde ha undvikits med ett enkelt avtal från början.

Var hittar du hjälp med att skriva ett samboavtal?

Du kan vända dig till:

Privatpraktiserande advokater — ofta mest omfattande, men dyrast
Juridiska kliniker vid universitet — billigare, ofta gratis eller låg kostnad
Kommunala familjerättsenheter — erbjuder ofta gratis eller billig rådgivning
Onlinebaserade juridiska tjänster — snabbare och billigare, men mindre personlig kontakt
Bankens juridiska rådgivning — många banker erbjuder gratis juridisk konsultation för bolånetagare

Det viktigaste är att båda parter är överens och att ni använder samma jurist eller minst låter två oberoende jurister granska avtalet. Ett avtal där den ena parten inte hade möjlighet att få oberoende juridisk rådgivning kan ifrågasättas senare.

Läs vidare: värd att läsa.