Boräntor upp — hyresmarknaden blir attraktivare för investerare

För en djupare genomgång, se se här.

"När räntorna stiger blir det dyrare att äga, vilket gör hyresmarknaden mer attraktiv för både investerare och hyresgäster." — Eva Bergström, fastighetsekonom vid Stockholms Universitet

Av Fredrik Svensson, redaktör för bostadsmarknad

När Swedbank och andra större banker höjer sina boräntor sker något viktigt på hyresmarknaden. Många människor tror att räntehöjningar bara påverkar husägare, men verkligheten är mer komplex. Höjda låneräntor förändrar inte bara vem som kan köpa en bostadsrätt – de omformar hela dynamiken på hyresmarknaden. Investerare gör nya beräkningar, hyresgäster fattar andra beslut, och fastighetsägare justerar sina hyror. Den här artikeln förklarar konkret hur räntehöjningar slår igenom i din hyra och på bostadsmarknaden.

Höjda räntekostnader gör köp dyrare än att hyra

Räntehöjningar ökar månadsbelastningen för bostadsköpare dramatiskt. När Swedbank höjer sina långa boräntor från exempelvis 3,5 procent till 4,5 procent betyder det att en lånetagare med ett lån på 2 miljoner kronor får en årlig räntekostnad på 90 000 kronor högre. Det motsvarar 7 500 kronor extra i månaden – en kostnad som ofta gör det ekonomiskt oöverkomligt för många köpare.

Denna räkneuppgift är helt central. En potentiell köpare som tidigare kunde räkna med att ett bostadsköp var lönsamt jämfört med att hyra måste nu omvärdera. Hyra blir plötsligt det billigare alternativet. Enligt Boverkets statistik från 2023 var den genomsnittliga bostadsrätten i Stockholm värd omkring 70 000 kronor per kvadratmeter, medan en jämförbar hyreslägenhet låg på 200–250 kronor per kvadratmeter och månad.

Räntekostnader är inte bara en siffra på ett papper – det är pengar som skulle kunna gå till mat, barn eller sparande. När räntorna stiger kraftigt kan familjer helt enkelt inte längre få godkänd bolånelöfte från banken, oavsett hur mycket de tjänar. Det skapar en omedelbar efterfrågan på hyresbostäder från människor som tvingats ut ur köparmarknaden.

Investerare öppnar plånboken för hyresfastigheter

Räntehöjningar gör hyresfastigheter till en mer attraktiv investering för stora aktörer. Det verkar motsäget, men det är faktiskt sant. När långivare höjer räntorna på bostadsköp ökar också räntorna på investeringslån – men ofta i mindre omfattning än konsumentbolånen. För en proffsinvestör som redan äger flera fastigheter blir det därför relativt sett billigare att investera i hyresfastigheter än för en privatperson att köpa sin egen bostad.

Dessutom stiger kassaflödet från hyror när fler människor tvingas hyra istället för att köpa. En fastighetsägare som äger ett flerfamiljshus kan räkna med att få högre beläggningsgrad och potentiellt kunna höja hyror när efterfrågan ökar. Detta gör att institutionella investerare – pensionsfonder, försäkringsbolag och fastighetsbolag – ofta köper upp fler hyresfastigheter när räntorna stiger. Läs vidare via Riksbankens vägledning.

En konkret effekt: när räntorna höjdes under 2022–2023 ökade volymen av institutionella köp av hyresfastigheter i Sverige med omkring 35 procent enligt Newsec. Det betyder att mindre privata hyresvärdar får mer konkurrens, men också att utbudet av hyresbostäder ökar – åtminstone teoretiskt.

Hyror stiger när efterfrågan växer

Vad som följer nästan automatiskt är högre hyror. När räntehöjningar tvingar fler människor att hyra istället för att köpa ökar efterfrågan på hyresbostäder. Enkel ekonomi: högre efterfrågan plus begränsat utbud leder till högre priser – i det här fallet högre hyror.

I praktiken ser det ut så här:

• Första året efter räntehöjning: Hyresvärdar märker att fler människor söker efter lägenheter. Många av dessa är tidigare köpare som nu måste hyra.
• År två: Eftersom utbudet av nya hyresbostäder inte växer lika snabbt som efterfrågan börjar hyresvärdar höja priserna. De vet att många hyresgäster inte har något val – de kan inte köpa.
• Långsiktig effekt: Hyror kan stiga 2–4 procent årligen extra på grund av denna ränteinducerade efterfrågechock.

Statistik från Hyresgästföreningen visar att genomsnittshyran för en tvårumslägenhet i Stockholm var 9 850 kronor per månad under 2022, och steg till 10 200 kronor under 2023 – en ökning på cirka 3,5 procent. Denna ökning motsvarar delvis räntehöjningarnas effekter.

Hyresgäster med låga eller medelinkomster drabbas hårdast. De som redan spenderar 30–40 procent av sin inkomst på hyra tvingas skära ned på andra utgifter eller flytta till mindre attraktiva områden längre från arbetsplatsen. Mer detaljer i Hyresgästföreningens vägledning.

Vilka hyror kan du förvänta dig när räntorna höjs?

En räntehöjning på 1 procentenhet för bostadsköpare motsvarar ofta en hyrestökning på 2–3 procent inom 12–18 månader. Det låter kanske litet, men för en hyresgäst som betalar 10 000 kronor i hyra betyder en 2,5-procentig höjning 250 kronor extra i månaden – 3 000 kronor per år.

Höjningar sprids ojämnt över marknaden:

• Nyproducerade lägenheter – höjs snabbt, ofta inom 6 månader
• Befintliga hyreskontrakt – höjs enligt hyresavtalet, ofta årligen eller vid förhandling
• Studentbostäder och sociala bostäder – höjs långsammare, ofta efter politiska beslut
• Privata hyresvärdar – kan höja snabbare än större fastighetsbolag

Sparande blir viktigare för potentiella köpare

Räntehöjningar tvingar framtida bostadsköpare att spara mer innan de kan köpa. En person som tidigare behövde 10–15 procent eget kapital för att få bolånelöfte kan nu behöva 20–25 procent på grund av strängare kreditprövning. Det betyder att sparandet innan köp tar flera år längre.

Under denna tid – ofta 5–10 år – bor många människor i hyreslägenhet. Det ökar tiden de spenderar på hyresmarknaden, vilket ökar den totala efterfrågan på hyresbostäder ytterligare. En person som tidigare skulle ha köpt vid 28 års ålder kanske nu köper vid 35 års ålder. Fram tills dess behöver de en hyreslägenhet.

Denna förskjutning av köpåldern har långsiktiga effekter på hyresmarknadens struktur. Det skapas en större pool av permanenta hyresgäster – människor som aldrig köper utan stannar på hyresmarknaden hela livet på grund av ekonomiska skäl.

Räntehöjningar påverkar vilka områden som växer

Inte alla områden påverkas lika. Räntehöjningar gör att människor blir mer priskänsliga. De som tidigare kunde köpa en tvårumsrätt i centrala Stockholm tvingas nu välja mellan att hyra en mindre lägenhet centralt eller att köpa ett hus längre ut. Detta skapar en förskjutning av befolkning mot:

• Förortsområden med längre pendling
• Mindre städer med lägre priser
• Blandade områden där både hyres- och äganderätter finns

En konkret följd: hyresbostäder i förorterna blir mer attraktiva. En person som tidigare skulle ha köpt ett hus i Västerhaninge kanske nu hyr en lägenhet i Södermalm istället, för att slippa 90 minuters pendling dagligen.

Bonus: Vad kan hyresgäster göra?

Om räntehöjningarna redan börjat slå igenom på hyresmarknaden finns några praktiska steg:

• Förhandla innan hyran höjs – många hyresvärdar är öppna för förhandling före officiell höjning
• Byt lägenhet strategiskt – nya kontrakt är ofta billigare än höjningar på gamla
• Dokumentera skador – säkerställ att höjningen inte är en dold hyresvärdsåtgärd
• Kontakta Hyresgästföreningen – de kan ge juridisk vägledning om höjningen verkar orättvis

Sammanfattning: Räntehöjningar förändrar hyresmarknadens spelregler

Räntehöjningar från Swedbank och andra banker skapar en kedjereaktion på hyresmarknaden. Först blir köp dyrare, vilket tvingar fler att hyra. Sedan ökar efterfrågan på hyresbostäder, vilket gör att hyror stiger. Investerare köper fler hyresfastigheter för att tjäna på detta, vilket långsiktigt kan öka utbudet – men inte tillräckligt snabbt för att dämpa hyreshöjningarna.

För hyresgäster betyder detta att räntehöjningar ofta leder till högre hyror inom 12–24 månader. För köpare betyder det att sparandet måste bli större och sparperioden längre. För fastighetsägare och investerare kan det betyda nya möjligheter – men också ökad konkurrens på hyresmarknaden. Bakgrund finns i Konsumenternass vägledning.

Den största effekten är att räntepolitiken inte bara påverkar lånetagare – den omformar hela bostadsmarknaden och gör hyresbostäder till en central del av många människors ekonomi under längre perioder av livet.

Läs vidare: guide för påverkas.