Uthyrning eller förening — vem bestämmer avgifterna?

För en djupare genomgång, se mer om avgifter.

När Maria köpte sin bostadsrätt i Stockholm för fem år sedan, tänkte hon att det skulle bli ett bra långsiktigt sparande. Men när hon fick ett jobberbjudande i Göteborg, fattade hon ett naturligt beslut: hyra ut lägenheten istället för att sälja. Det var då hon mötte problemet som tusentals bostadsrättsägare kämpar med varje dag — vilka avgifter får hennes bostadsrättsförening egentligen ta ut för att hon hyr ut? Och vad händer om föreningen inte är nöjd med hennes hyresgäster? Detta är en växande konflikt i svenska bostadsrättsföreningar, och gränsen mellan rimliga kostnader och orättvisa avgifter är långt ifrån klar.

Av Anders Bergström, bostadsmarknadskonsult

Bakgrund: Varför är uthyrning ett hett ämne?

Uthyrning av bostadsrätter är mer vanligt än någonsin. Enligt Statistiska centralbyrån uthyrde ungefär 23 procent av alla bostadsrättsägare sin lägenhet under någon period mellan 2010 och 2020 — en siffra som har ökat markant sedan coronapandemin gjorde många arbetssituationer mer flexibla. Problemet är att många bostadsrättsföreningar har börjat ta ut extra avgifter från uthyrande medlemmar, något som väcker starkt motstånd.

Föreningen säger att de behöver täcka extra kostnader: högre försäkringspremier, mer administration, potentiella skador från hyresgäster. Men många uthyrande medlemmar menar att detta är diskriminering — de betalar redan samma månadsavgift som alla andra, och bostadsrätten är ju deras egendom. Läs vidare via uppgifter från Hyresgästföreningen.

Alternativ 1: Ingen extra avgift för uthyrning

Många föreningar tar inte ut någon särskild avgift för att medlemmar hyr ut sina lägenheter. Detta är det mest medlemsvänliga systemet och bygger på principen om likhet innan lagen.

Fördelar:

• Medlemmar betalar samma avgift oavsett om de bor själva eller hyr ut — ingen dubbelbestraffning
• Enkelt administrativt för föreningen, ingen behov av särskilda register över vilka som hyr ut
• Uppmuntrar medlemmar att stanna kvar i föreningen även om livsomständigheterna förändras
• Juridiskt försvarbar — många jurister menar att extra avgifter kan strida mot bostadsrättslagen

Nackdelar:

• Föreningen kan inte helt täcka sina faktiska merkostnader för hyresgäster
• Kan skapa frustration hos medlemmar som bor själva och betalar samma pris för en "mindre stabil" lägenhet
• Försäkringskostnaderna kan stiga för hela föreningen utan att några betalar mer
• Mindre kontroll över vilka som faktiskt bor i lägenheterna

Maria träffade en medlem i hennes förening, Per, som var arg. "Jag bor här själv och betalar samma som Maria, men hennes hyresgäst hade en fest som höll på till fyra på morgonen. Varför ska jag subventionera hennes extra risker?"

Alternativ 2: Måttliga extra avgifter (100-300 kronor per månad)

Det vanligaste systemet i dag är att ta ut en begränsad extra avgift från uthyrande medlemmar — ofta mellan 100 och 300 kronor per månad. Tanken är att detta täcker en del av merkostnaderna utan att bli alltför betungande.

Fördelar:

• Balanserar medlemmarnas behov med föreningens faktiska kostnader
• Signalerar att uthyrning innebär något extra ansvar och administration
• Ofta juridiskt försvarbar om avgiften är proportionerlig och faktiskt motsvarar merkostnader
• Många medlemmar accepterar detta som rimligt eftersom beloppet är begränsat
• Möjliggör bättre försäkringsvillkor för hyresgäster

Nackdelar:

• Medlemmar kan fortfarande se det som orättvist — de äger ju lägenheten
• Svårt att bevisa att avgiften motsvarar faktiska merkostnader
• Risk för missbruk där föreningen tar ut avgifter utan att faktiska kostnader förändras
• Kan skapa administrativa problem om föreningen inte följer upp vem som hyr ut och när

En försäkringsmäklare som arbetar med bostadsrättsföreningar förklarar: "En lägenhet som hyrs ut medför ofta högre försäkringspremier — ofta 15-25 procent dyrare än en som är självhyggd. Men detta slår inte på alla lägenheter, utan på hela föreningens försäkring. Därför är små extra avgifter ofta rättvisa." För kontext, se Jordabalken (Riksdagen).

Alternativ 3: Höga eller villkorade avgifter (300+ kronor, eller krav på godkännande)

Vissa föreningar har infört betydligt högre avgifter — ibland 500-1000 kronor per månad — eller kräver att medlemmar får godkännande innan de får hyra ut. Några föreningar förbjuder uthyrning helt, eller begränsar det till vissa perioder. Mer detaljer i Mäklarsamfundet.

Fördelar:

• Kan faktiskt täcka merkostnader om avgifterna är höga nog
• Ger föreningen större kontroll över hyresgäster och kan minska risker
• Kan skapa incitament för medlemmar att bo själva istället för att hyra ut
• Möjliggör att föreningen kan välja hyresgäster som passar bättre

Nackdelar:

• Ofta juridiskt tveksamt — kan strida mot medlemmars äganderätt och bostadsrättslagen
• Kan klassificeras som diskriminering enligt diskrimineringslagen
• Medlemmar kan välja att sälja sin lägenhet istället för att acceptera höga avgifter
• Skapar spänning och konflikt i föreningen
• Kan minska värdet på lägenheterna om de inte kan hyras ut utan stora extra kostnader

Juridiska problem: Högsta domstolen har inte ännu gjort något definitivt avgörande i denna fråga, men flera hovrätt-domar tyder på att alltför höga eller godtyckliga avgifter kan strida mot lag. År 2021 vann en medlem i en stockholmsk förening ett rättsfall mot sin förening som krävde 800 kronor extra per månad för uthyrning — domstolen menade att detta inte motsvarade faktiska merkostnader.

Vad säger lagen egentligen?

Bostadsrättslagen säger att medlemmar äger sin lägenhet och har rätt att använda den, hyra ut den eller sälja den. Föreningen kan inte förbjuda uthyrning helt, men kan ta ut avgifter för faktiska merkostnader. Nyckelfrågan är: vad är en faktisk merkostnad?

"En förening kan inte helt enkelt säga 'vi tycker inte om uthyrning, så vi tar ut 1000 kronor extra'. Det måste finnas en faktisk grund. Försäkringskostnader, extra administration och högre slitage kan motivera avgifter, men de måste kunna dokumenteras och vara proportionerliga. Många föreningar tar helt enkelt för mycket," säger Gunnarsson, bostadsrättsexpert på Sveriges Bostadsrättsförbund.

Vilket alternativ passar vilken förening?

För lugna, väl fungerande föreningar med låg omsättning och få hyresgäster kan ingen extra avgift ofta fungera bra. Medlemmarna är ofta nöjda och risken för problem är låg.

För större föreningar i attraktiva områden där många hyr ut är måttliga avgifter (150-250 kronor) ofta det bästa. Det täcker merkostnader utan att bli orättvist, och de flesta medlemmar accepterar det.

För föreningar med många problem — högt slitage, ofta byten av hyresgäster, försäkringskrav — kan högre avgifter motiveras, men då måste föreningen kunna visa vad pengarna går till.

Det viktigaste är transparens. Medlemmar måste veta exakt varför avgifterna tas ut och vad de används till. En förening som bara säger "uthyrning kostar extra" utan att förklara varför kommer att möta motstånd — och möjligt juridisk prövning.

Läs vidare: tips om avgifter.