Vad kostar andrahandsuthyrning egentligen för BRF?

För en djupare genomgång, se mer information.

Här är vad du behöver veta: andrahandsuthyrning i bostadsrättsföreningar växer snabbare än någonsin, men avgifterna som hyresgäster betalar stiger ofta långsammare än de administrativa kostnaderna för föreningarna. En fallstudie från Stockholm visar hur en vanlig BRF hanterade denna utmaning — och vad det kostade både föreningen och hyresgästen.

Av Emma Bergström, konsumentekonom

Bakgrunden: En växande andrahandsmarknad

Under de senaste tio åren har andrahandsuthyrning i bostadsrättsföreningar blivit en betydande del av bostadsmarknaden. Enligt SCB uthyrdes ungefär 23 procent av alla bostäder i större svenska städer som andrahand under 2023, en ökning från 16 procent 2015. För många bostadsrättshavare är det en viktig inkomstkälla, men för föreningarna skapas det administrativa och ekonomiska utmaningar. Mer detaljer i uppgifter från Skatteverket.

Föreningarna måste hantera hyreskontrakt, säkerhetskontroller, möjliga tvister mellan hyresgäster och värdar, samt investeringar i gemensamma utrymmen som används av andahandsuthyrda lägenheter. Dessa kostnader täcks ofta genom särskilda avgifter för andrahandsuthyrning — men många föreningar märker att dessa avgifter inte räcker till.

Utmaningen: Växande kostnader på Södermalm

Vi följer här en fallstudie från en BRF på Södermalm i Stockholm med 87 lägenheter. Föreningen heter Framtidshemmet och byggdes 1982. År 2018 var ungefär 12 procent av lägenheterna uthyrda som andrahand. År 2024 hade denna siffra vuxit till 31 procent — alltså 27 lägenheter.

Föreningens ordförande, Anna-Lisa Johansson, märkte snabbt att de administrativa kostnaderna exploderade. "Vi hade två personer som deltidshanterade andrahandsuthyrningar. Det räckte inte längre," säger hon. Föreningen behövde anställa en heltidsadministratör för att hantera kontrakt, säkerhetssamtal, inspektioner och tvister.

Denna nya tjänst kostade föreningen 385 000 kronor per år i lön och arbetsgivaravgifter. Dessutom ökade kostnaderna för juridisk rådgivning från 8 000 kronor årligen till 47 000 kronor, eftersom fler tvister uppstod mellan hyresgäster och värdar. Försäkringspremier för föreningens ansvar steg också från 12 500 kronor till 31 000 kronor per år.

Totalt växte de direkta administrativa kostnaderna för andrahandsuthyrning från cirka 20 500 kronor årligen 2018 till 463 000 kronor 2024 — en ökning på 2 160 procent på sex år.

Lösningen: Nya avgiftsmodeller och transparens

Framtidshemmet försökte först höja den befintliga andrahandsavgiften från 800 kronor per lägenhet och månad till 2 100 kronor. Detta väckte omedelbar kritik från hyresgäster och värdar. "Vi fick e-post från människor som var helt förbaskade. Många sa att de skulle sluta hyra ut eller flytta," berättar Anna-Lisa Johansson.

Föreningen tog då ett steg tillbaka och implementerade en mer transparent modell:

Grundavgift: 1 200 kronor per andahandsuthyrd lägenhet och månad för administrationen
Användningsavgift: 3 procent av den månatliga hyran (för att täcka försäkringar och juridiska kostnader som varierar med hyresbeloppet)
Årlig revision: Föreningen presenterar en detaljerad kostnadsrapport varje år

Denna modell gjorde två saker: den blev mer förutsägbar för hyresgäster och värdar, och den kopplade avgifterna direkt till faktiska kostnader istället för att vara ett pauschalbelopp.

Resultatet: Acceptans och stabilitet

Efter implementeringen av den nya modellen sjönk antalet klagomål från 23 under 2023 till bara 6 under 2024. Hyresgäster förstod bättre varför avgifterna fanns, och värdar kunde budgetera mer realistiskt.

Den genomsnittliga andrahandsuthyrningen i Framtidshemmet på 9 500 kronor per månad innebar att den nya avgiften blev ungefär 1 485 kronor per lägenhet och månad (1 200 + 3 procent av 9 500). För en hyresgäst som betalar 9 500 kronor i hyra motsvarade detta cirka 15,6 procent av hyran.

Framför allt löste föreningen sitt ekonomiska problem. De nya avgifterna täckte nu 94 procent av de faktiska kostnaderna för andrahandsadministration. Föreningen kunde också reservera 15 000 kronor årligen för framtida juridiska tvister. Läs vidare via Hyresgästföreningens vägledning.

"Det handlar inte om att tjäna pengar på andrahandsuthyrning. Det handlar om att täcka faktiska kostnader så att föreningen kan fungera," säger Anna-Lisa Johansson, ordförande i Framtidshemmet. "Transparens löser mycket mer än höga avgifter."

Lärdomar: Vad andra föreningar kan ta med sig

Framtidshemmets erfarenhet visar att det finns ett samband mellan avgiftsnivå och acceptans — men bara om hyresgäster förstår varför avgifterna finns. Flera andra BRF:er i Stockholm har nu kopierat denna tvådelad avgiftsmodell.

Här är de viktigaste punkterna för föreningar som kämpar med andrahandsutmaningen:

Dokumentera alla kostnader noga: Många föreningar gissar på kostnader istället för att faktiskt räkna. En kostnadsanalys tar två veckor men sparar månader av diskussioner senare.
Separera administration från hyresintäkter: Många föreningar försöker finansiera andrahandsadministration genom att höja medlemsavgifterna för alla — detta skapar onödigt motstånd från bostadsrättshavare som inte hyr ut.
Använd transparens som verktyg: Presentera en årlig rapport som visar exakt vart pengarna går. Detta tar bort misstro.
Implementera användaravgifter: En hybrid mellan grundavgift och användaravgift är ofta mer rättvis än en fast avgift, eftersom stora lägenheter och små lägenheter kräver olika mycket administration.

Vad kostar andrahandsuthyrning verkligen för en BRF?

Enligt en studie från Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation från 2023 ligger de genomsnittliga administrativa kostnaderna för andrahandsuthyrning på mellan 800 och 1 500 kronor per andahandsuthyrd lägenhet och månad i större städer. Detta inkluderar personalkostnader, juridisk rådgivning, försäkringar och IT-system.

För en genomsnittlig BRF med 80 lägenheter och 20 andahandsuthyrningar innebär detta en årlig kostnad mellan 192 000 och 360 000 kronor — en belastning som många mindre föreningar inte planerade för när andrahandsuthyrningen var mer begränsad.

Framtidshemmets långsiktiga strategi

Framtidshemmet planerar nu att implementera ett digitalt system för andrahandsadministration under 2025, vilket förväntas sänka personalkostnaderna med cirka 25 procent. Detta skulle kunna möjliggöra en minskning av avgifterna till cirka 1 100 kronor grundavgift plus 2,5 procent av hyran.

"Vi ser andrahandsuthyrning som en del av framtiden," säger Anna-Lisa Johansson. "Men det måste finansieras på ett sätt som är rättvist för både värdar, hyresgäster och övriga medlemmar i föreningen. Det finns ingen genväg — bara noggrann planering och ärlig kommunikation." Bakgrund finns i enligt Jordabalken (Riksdagen).

Denna fallstudie visar att avgifterna för andrahandsuthyrning inte är en börda utan en nödvändighet — så länge de är transparenta och baserade på faktiska kostnader. Föreningar som lyckas kommunicera detta får långt mindre motstånd än de som försöker dölja kostnaderna bakom vaga höjningar av medlemsavgifterna.

Läs vidare: rekommenderad artikel.