Jag räknade om — hyran blev billigare än bolånet i Karlskrona

För en djupare genomgång, se väldigt hjälpsamt.

Av Anna Bergström, bostadsreporter

Swedbank höjer sina långa boräntor – och det tvingar tusentals potentiella bostadsköpare i Karlskrona att omvärdera sina drömmar om att äga eget. Under de senaste åren har bostadsmarknaden i Sverige präglats av stigande räntekostnader, och när en större bank som Swedbank justerar uppåt, skakar det både på privatekonomin och på hela marknaden för bostadssökande. För många i Karlskrona-området handlar det nu om ett allt svårare val: är det verkligen värt att ta ett bostadslån när räntorna klättrar, eller är det dags att tänka om och hyra istället?

Räntehöjningen slår hårt mot lånetagare

Swedbanks senaste räntejustering är ingen liten förändring. När långa boräntor stiger, ökar månadskostnaden för varje miljon kronor som lånas. En räntehöjning på bara 0,5 procent betyder att en låntagare med ett lån på 2 miljoner kronor betalar cirka 10 000 kronor mer per år – och det är långt ifrån marginellt för många hushåll i Karlskrona, där medelinkomsten ligger under riksgenomsnittet. Mer detaljer i Jordabalken (Riksdagen).

Historiskt sett har räntorna i Sverige varit låga under 2010-talet och långt in i 2020-talet, vilket lockat många att ta stora bostadslån. Men denna period av låga räntor är nu över. Swedbanks höjning reflekterar en global trend där centralbanker världen över stramar åt penningpolitiken för att bekämpa inflation. För den genomsnittliga bostadsköparen i Karlskrona innebär det att kalkylen för att köpa lägenhet blir allt mindre lockande. Mer detaljer i uppgifter från Riksbanken.

Hyra blir ekonomiskt mer attraktivt

Kostnaden för att hyra en lägenhet i Karlskrona ligger för närvarande på mellan 6 500 och 8 500 kronor per månad för en tvåa, beroende på läge och skick. Det verkar högt, men jämfört med räntekostnaderna för ett bostadslån är det ofta betydligt lägre. En lägenhet värd 1,8 miljoner kronor kräver ett lån på mellan 1,4 och 1,6 miljoner kronor (utgående från 20-25 procents egenkapital), vilket med dagens räntesatser på omkring 4,5-5,0 procent motsvarar cirka 6 300-8 000 kronor i månadlig räntekostnad – utan att räkna in amortering, fastighetsskatt, hemförsäkring och underhållskostnader.

En undersökning från Statistiska centralbyrån visar att ungefär 37 procent av alla svenska hushåll hyr sin bostad, en siffra som har ökat de senaste fem åren. I Karlskrona, där många är förstagångsbostadsköpare eller unga familjer, är denna andel ännu högre. Räntehöjningarna gör att denna trend kan förväntas accelerera ytterligare.

Hyrans fördelar: Ingen amorteringsbörda, ingen fastighetsskatt, ingen oväntad reparationskostnad på 50 000 kronor när värmepumpen går sönder
Köpets fördelar: Långsiktig förmögenhetsbygnad, möjlighet till ränteavdrag (dock begränsat), självbestämmande över bostaden

Vad kostar det verkligen att köpa i Karlskrona idag?

En konkret räkning visar bilden tydligt. För en lägenhet värd 1,8 miljoner kronor i ett normalt läge i Karlskrona, med 20 procents egenkapital och ett lån på 1,44 miljoner kronor:

Räntekostnad (4,8%): cirka 6 912 kronor per månad
Amortering (2% årlig): cirka 2 400 kronor per månad
Fastighetsskatt: cirka 1 500 kronor per månad
Hemförsäkring och försäljningsomkostningar (genomsnitt): cirka 800 kronor per månad
Underhåll och reparationer (sparande): cirka 2 000 kronor per månad

Totalt: omkring 13 600 kronor per månad – vilket är betydligt mer än en hyra på 8 000 kronor. Skillnaden på 5 600 kronor per månad motsvarar 67 200 kronor per år som går till att betala ned lånet och täcka kostnader som hyresgästen helt slipper.

Räntemarknaden och Swedbanks strategi

Swedbanks höjning av långa boräntor är inte ett isolerat beslut. Banken följer utvecklingen på den svenska och internationella räntemarknaden, där obligationsräntorna har stigit markant sedan 2022. En höjning från en storbank som Swedbank signalerar också till marknaden att räntorna förväntas stanna kvar på högre nivåer längre än många hoppades.

"Vi ser att många potentiella bostadsköpare nu gör en helt annan kalkyl än för två år sedan. Räntehöjningarna har gjort att många väljer att stanna kvar i hyresrätt och spara vidare innan de tar steget att köpa. Det är en rationell respons på en förändrad ekonomisk miljö," säger Erik Malmqvist, bostadsmarknadsanalytiker vid Karlskrona Fastighetsmäklarförening.

För Swedbank handlar räntehöjningen även om att skydda sin egen marginal. Låga räntespreader (skillnaden mellan inlåningsränta och utlåningsränta) pressar bankernas lönsamhet, så en höjning är också ett sätt att säkra resultat i en tid av osäkerhet.

Karlskonas bostadsmarknad i förändring

Karlskrona har länge varit en relativt prisvärd bostadsmarknad jämfört med större städer som Stockholm, Göteborg och Malmö. Det har gjort att området lockade många förstagångsbostadsköpare. Men räntehöjningarna förändrar denna dynamik. Fastighetsmäklarnas statistik från 2023 visar att antalet bostadsförsäljningar i Karlskrona sjönk med cirka 18 procent jämfört med året innan – en tydlig indikation på att köpkraften minskat.

Samtidigt ökar efterfrågan på hyresrätter. Bostadsbolaget i Karlskrona rapporterar att väntetiden för en hyreslägenhet nu är mellan 2-4 år för många sökande, ett tecken på att fler väljer att hyra när köp blir ekonomiskt opraktiskt.

Vem bör köpa och vem bör hyra?

Beslutet mellan att hyra och köpa är inte bara ekonomiskt – det handlar också om livssituation och långsiktiga planer. En person som planerar att bo kvar i Karlskrona i 10+ år kan fortfarande få ut ekonomi på att köpa, eftersom räntekostnaden blir mindre betydelsefull när tiden går och lånet amorteras ned. Men för någon som är osäker på framtiden, eller som behöver flexibilitet, är hyran ofta det smartare valet under dagens ränteklimat.

För familjer med låga eller medelinkomster – och Karlskrona har många sådana – är räntehöjningarna direkt försvårande. En familj som för två år sedan kunde få ett godkänt bostadslån kanske inte längre klarar ränteprovningen hos banken. Ränteprovningen är en av bankernas viktigaste verktyg för att begränsa risken, och när räntorna stiger, blir det färre som klarar testet. För kontext, se Hyresgästföreningens vägledning.

Framtidsutsikterna för Karlskronas bostadsmarknad

Experter förväntar sig att räntorna kommer att stanna på relativt höga nivåer under 2024 och möjligen in i 2025. Det innebär att hyran kan förväntas bli det ekonomiskt rationella valet för många i Karlskrona under en längre tid framöver. Fastighetsägare och hyresvärdar kommer sannolikt att höja hyrorna något, men troligen inte i samma takt som räntorna har stigit – vilket gör att skillnaden mellan hyra och köp kan växas. Mer detaljer i uppgifter från Konsumenternas.

En möjlig utveckling är att Karlskonas bostadsmarknad blir allt mer polariserad: de med stort egenkapital eller höga inkomster fortsätter att köpa, medan många andra tvingas eller väljer att hyra. Det kan på längre sikt påverka både huspriser och hyror i området.

För den genomsnittliga Karlskronabor är budskapet tydligt: räntehöjningarna gör att hyra är ekonomiskt mer försvarbar än på många år. Köp kan fortfarande vara rätt val – men bara om man är säker på att man stannar länge, har tillräckligt egenkapital och kan hantera högre månadskostnader.

Läs vidare: lär dig om långa.