Så säkerställer du att energideklarationen är giltig vid försäljning
För en djupare genomgång, se hjälpsam artikel.
Av Erik Lundgren, fastighetsreporter
Varför blir så många fastighetsägare överraskade över sitt ansvar för energideklaration när de säljer sin bostad? Energideklaration vid försäljning är inte bara en administrativ formalitet — det är ett juridiskt krav som kan få allvarliga ekonomiska konsekvenser om det hanteras felaktigt. Säljaren bär det primära ansvaret för att en giltig deklaration finns på plats innan köparen tar över nyckeln, och många fastighetsägare inser för sent att detta inte bara handlar om att fylla i ett formulär.
Enligt Lag (2006:985) om energideklaration för byggnader måste säljaren tillhandahålla ett officiellt dokument som klassificerar byggnadens energiprestanda. Men vad innebär detta i praktiken? Vilka är de fyra huvudansvaren som säljare måste hantera? Och vad händer om något faller mellan stolarna?
Vad är säljarens ansvar för energideklaration?
Säljaren är juridiskt ansvarig för att en giltig energideklaration finns tillgänglig före försäljning och att denna är registrerad i Boverkets register. Detta är inte frivilligt — det är ett tvingande lagkrav som gäller alla byggnader som säljs eller hyrs ut. Ansvaret omfattar fyra konkreta huvudpunkter: att säkerställa att en deklaration finns, att den är giltig, att den är korrekt registrerad, och att den presenteras för potentiella köpare.
Många säljare tror att fastighetsmäklaren eller köparen hanterar detta, men så är det inte. Säljaren måste själv initiera processen och säkerställa att allt är på plats. Om deklarationen saknas eller är ogiltig när köparen tar över kan köparen enligt lag kräva att säljaren ersätter kostnaden för att upprätta en i efterhand — och detta kan bli både dyrare och mer komplicerat än att göra det från början.
Det första huvudansvaret är att kontrollera om en giltig deklaration redan finns. Många fastighetsägare som köpt sin bostad för 10–15 år sedan har en befintlig deklaration som kan vara giltig ännu. En energideklaration gäller i tio år från utfärdandet, så det lönar sig att söka i Boverkets register innan man beställer en ny. Denna sökning är gratis och tar bara några minuter — man behöver bara adress eller organisationsnummer. Mer detaljer i lokala energikrav.
Hur länge är en energideklaration giltig?
En energideklaration är giltig i exakt tio år från utfärdandedatumet. Efter detta måste en ny upprättas om fastigheten säljs eller hyrs ut. Detta är ett hårt golv — det finns inga undantag eller förlängningar. Om en deklaration är utfärdad 2014 är den ogiltig från och med 2024, oavsett hur väl den beskriver byggnadens energistatus.
Många säljare missar denna tidsgräns helt. De antar att en deklaration från för tio år sedan fortfarande är giltig, eller de vet inte ens att de har en. Detta är ett vanligt misstag som kan skapa problem långt in i försäljningsprocessen. En köpare som upptäcker att deklarationen är ogiltig kan backa ur avtalet eller kräva att säljaren bekostnaden för en ny deklaration — vilket ofta inte är möjligt på kort tid. Läs vidare via Konsumentverket.
Det andra huvudansvaret är därför att uppdatera deklarationen innan försäljning påbörjas. Denna uppdatering bör göras flera veckor innan objektet marknadsförs, för att undvika försäljningsförsäljning. Många energiexperter rekommenderar att uppdatera deklarationen redan när man beslutar sig för att sälja, inte när första visning är bokad.
Vad kostar en energideklaration?
Kostnaden för en energideklaration varierar beroende på byggnadens storlek, typ och komplexitet. För ett typiskt enfamiljehus ligger kostnaden mellan 1 500 och 3 500 kronor. För större byggnader, flerbostadshus eller komplexa fastigheter kan kostnaden bli betydligt högre — ibland upp till 5 000–8 000 kronor eller mer.
Denna kostnad är säljarens ansvar. Köparen kan inte kräva att dela kostnaden, och köparen kan inte välja att inte ha en deklaration. Det är en obligatorisk försäljningskostnad som måste budgeteras redan när man planerar försäljningen.
Det tredje huvudansvaret är att budgetera för denna kostnad tidigt. Många säljare är överraskade när de får offert från en energiexpert och inser att de inte räknade med denna utgift. I ett försäljningsscenario där marginalerna är små kan detta bli påfrestande. För större fastighetsprojekt — exempelvis en bostadsförening som behöver uppdatera deklarationer för flera byggnader — kan kostnaderna bli betydande. En bostadsrättsförening med tio byggnader kan lätt behöva budgetera för 20 000–50 000 kronor för att uppdatera alla deklarationer.
Kostnaden påverkas också av vilken typ av expert man anlitar. En certifierad energiexpert enligt EU-direktiv 2010/31/EU är dyrare än en okvalificerad person, men är också garanterad att producera ett juridiskt giltigt dokument. Det lönar sig nästan alltid att anlita en certifierad expert för att undvika problem senare. Bakgrund finns i Svensk Byggtjänst.
Påverkar energiklassen försäljningspriset?
En energideklaration klassificerar byggnadens energiprestanda på en skala från A (bäst) till G (sämst). Många säljare undrar om en bättre energiklass kan påverka försäljningspriset positivt. Svaret är: det beror på marknaden, köparnas preferenser och byggnadens övriga egenskaper.
Statistik från större försäljningsplattformar visar att fastigheter klassificerade som A–C ofta får något större intresse från köpare än fastigheter klassificerade som E–G. Detta kan leda till fler visningar och potentiellt högre priser. Dock är denna effekt inte garanterad och varierar kraftigt mellan olika regioner och objekttyper. I ett glesbygdsområde kan energiklassen ha minimal påverkan på priset, medan i ett urbant område med många energimedvetna köpare kan det ha större betydelse.
Det fjärde huvudansvaret är därför att förstå hur energiklassen presenteras på marknaden. Om deklarationen visar en låg energiklass (E–G) kan säljaren överväga att göra energieffektiviseringsåtgärder före försäljning — till exempel isolering, nya fönster, värmepump eller solpaneler. En uppdaterad deklaration efter dessa åtgärder kan ibland motivera ett högre försäljningspris, men detta måste räknas noggrant. Kostnaden för åtgärderna måste vägas mot den potentiella prisstegringen.
För större fastighetsägare — exempelvis bostadsbolag eller kommunala förvaltare — är detta en strategisk fråga. En bostadsförening med många enheter klassificerade som E–G kan överväga omfattande energieffektiviseringsåtgärder för att förbättra sitt värde på marknaden och minska framtida driftskostnader. Bakgrund finns i lagstiftning om energideklaration.
Vad gör jag om energideklarationen saknas vid försäljning?
Om säljaren inte har en giltig energideklaration när köparen är klar att ta över måste säljaren enligt lag bekosta en ny deklaration i efterhand. Detta är både kostsamt och opraktiskt. Köparen kan också backa ur köpet eller kräva prisnedsättning. För större fastighetsägare med många byggnader kan detta bli en betydande juridisk och ekonomisk risk.
Många större bostadsbolag och kommunala förvaltare har upptäckt att en betydande andel av deras bestånd saknar giltig energideklaration. Enligt Boverkets senaste rapporter saknade ungefär 30–40 procent av Sveriges befintliga byggnader en giltig deklaration under den senaste mätperioden. Detta är en systembrist som måste åtgärdas proaktivt.
Lösningen är att genomföra en systematisk inventering och uppdatering. Större fastighetsägare bör:
- Söka i Boverkets register för att identifiera vilka byggnader som saknar deklaration eller har ogiltig deklaration
- Planera upprättandet långsiktigt (inte under försäljningsprocess)
- Engagera certifierade energiexperter för att säkerställa kvalitet
- Budgetera för kostnaden och integrera det i långsiktig fastighetsförvaltning
För privatpersoner som säljer en enstaka bostad är processen enklare: kontrollera Boverkets register, anlita en certifierad energiexpert om deklaration saknas eller är ogiltig, och budgetera för kostnaden redan från början.
Framåtblick: Strängare krav och ökad efterfrågan
Efterfrågan på energideklarationer ökar. Enligt branschrapporter från energieffektiviseringsföretag steg antalet upprättade deklarationer med 15–20 procent årligen under de senaste åren före försäljning. Detta beror på ökad medvetenhet hos köpare om energieffektivitet, stigande energipriser och strängare lagkrav.
EU:s direktiv om energiprestandakrav blir successivt hårdare. År 2030 och 2033 kommer nya minimikrav på energieffektivitet att träda i kraft, vilket kommer att påverka både värdering och försäljningsbarhet av befintliga byggnader. Fastigheter klassificerade som G kan bli svåra att sälja eller hyra ut. Detta gör det ännu viktigare för säljare att hantera energideklarationen professionellt redan idag.
För säljare är budskapet klart: energideklaration vid försäljning är inte bara en administrativ formalitet. Det är ett juridiskt tvingande krav som kräver planering, budget och professionell hantering. De fyra huvudansvaren — kontrollera befintlig deklaration, säkerställ giltighet, budgetera för kostnad, och presentera energiklassen på marknaden — måste hanteras systematiskt för att undvika problem och kostnader senare.
Läs vidare: bra resurs.