Så blev jag en laglig andrahandsuthyrare i Nacka 2025

För en djupare genomgång, se klicka för mer info.

Av Emma Bergström, juridisk redaktör

Andrahandsuthyrning blir allt vanligare bland Stockholms hyresvärdar, men från 2025 gäller nya regler som många inte är beredda på. Enligt Bostadsverket ökade antalet andrahandsuthyrningar i Sverige med 34 procent mellan 2022 och 2024, och Nacka är en av de kommuner där denna trend är starkast. Om du är hyresvärd och planerar att hyra ut din lägenhet vidare — eller redan gör det — är det kritiskt att förstå de nya lagkraven. Många hyresvärdar i Nacka riskerar böter, tvister och till och med att förlora rätten att hyra ut sin bostad om de inte följer regelverket. Den här artikeln går igenom fem klassiska fallgropar som du måste undvika för att skydda dig juridiskt och ekonomiskt.

Fallgrop 1: Du vet inte skillnaden mellan laglig och olaglig andrahandsuthyrning

Många tror att andrahandsuthyrning är helt förbjudet — det stämmer inte. Det som är förbjudet är att hyra ut utan huvudhyresvärdens skriftliga tillåtelse. Från 2025 skärptes reglerna genom ändringar i hyreslagen, och nu måste du som hyresvärd kunna bevisa att du har tillåtelse från fastighetsägaren eller bostadsbolaget.

I Nacka är många lägenheter hyresobjekt från större bostadsbolag som HSB, Stena Line Fastigheter eller privata fastighetsägare. Dessa har ofta tydliga klausuler i hyresavtalet som säger något i stil med "andrahandsuthyrning är inte tillåten utan skriftlig godkännande" eller "andrahandsuthyrning får inte överstiga 12 månader per femårsperiod". Om du inte läser denna text noggrant innan du hyr ut vidare, har du redan gjort ditt första misstag. För kontext, se enligt Skatteverket.

Det viktiga är att förstå tre nivåer:

Du som huvudhyresgäst har ett hyresavtal med fastighetsägaren
Du kan hyra ut vidare till en andrahyresgäst — men bara om huvudavtalet tillåter det
Andrahyresgästen har rättigheter enligt hyreslagen, precis som en vanlig hyresgäst

Konsekvensen av olaglig andrahandsuthyrning kan vara att huvudhyresvärden säger upp ditt hyresavtal med tre månaders uppsägningstid. Du blir då utan bostad och kan få skadeståndsanspråk från både huvudhyresvärden och andrahyresgästen.

Fallgrop 2: Du har inte ett skriftligt andrahandsuthyrningsavtal

Muntliga överenskommelser räcker inte längre. Från 2025 kräver hyreslagen ett skriftligt avtal mellan dig och din andrahyresgäst. Många hyresvärdar i Nacka gör fortfarande detta fel — de hyr ut genom Facebook Marketplace eller Blocket, får en överenskommelse via SMS, och tror att det räcker. Det gör det inte.

Ett giltigt andrahandsuthyrningsavtal måste innehålla:

Namn och personnummer på både huvudhyresgäst (du) och andrahyresgäst
Lägenhetens adress och storlek
Hyrans storlek och betalningsvillkor
Hyresperiodens längd (start- och slutdatum)
En kopia av eller referens till huvudhyresavtalet
Klarhet om vad som ingår (möbler, vitvaror, internet etcetera)
Regler för skador och underhåll

Utan detta avtal kan andrahyresgästen hävda att hen har rätt att stanna längre än avtalat, eller att hyran inte är bindande. Du kan också få svårt att bevisa vad som avtalades om det uppstår en tvist. Många hyresvärdar i Nacka har förlorat pengar för att de inte hade detta på papper.

Fallgrop 3: Du sätter hyran för högt — och vet inte vad som är lagligt

Andrahyran kan inte vara godtyckligt högt. Enligt hyreslagen ska andrahyran motsvara "skälig hyra", vilket betyder att den inte väsentligt får överstiga vad huvudhyran plus rimliga kostnader motsvarar. Många hyresvärdar tror att de kan ta vad som helst för en möblerad lägenhet i Nacka — en kommun där bostadspriserna är höga.

Här är problemet: om andrahyresgästen anser att hyran är oskäligt hög, kan hen begära hyresreduktion hos Hyresnämnden. Hyresnämnden kommer då att granska ditt andrahandsuthyrningsavtal och jämföra hyran med vad som är normalt för liknande lägenheter i området. Om de bedömer att du har tagit en för högt hyra, kan de döma att hyran ska sänkas retroaktivt — vilket betyder att du måste återbetala skillnaden. För kontext, se Hyresgästföreningen.

I Nacka ligger genomsnittsandrahyran för en tvårummare på omkring 12 000–14 000 kronor per månad (enligt Lägenhetsbörsen 2024). Om din huvudhyra är 8 000 kronor och du tar 16 000, är risken stor att Hyresnämnden sätter ner den. Läs vidare via Jordabalken (Riksdagen).

Fallgrop 4: Du glömmer att andrahyresgästen har nästan samma rättigheter som en vanlig hyresgäst

Många hyresvärdar tror att andrahyresgäster är mindre skyddade än vanliga hyresgäster — det är en farlig missuppfattning. Från 2025 har andrahyresgäster i princip samma rättigheter enligt hyreslagen. Det betyder att du inte enkelt kan säga upp hyresgästen mitt i hyrestiden, och du kan inte ta in pengar för skador som inte är dokumenterade.

Här är vad andrahyresgästen kan göra:

Kräva att du genomför nödvändiga reparationer och underhåll
Begära hyresreduktion om lägenheten är felaktig eller skadad
Säga upp hyresavtalet med en månads uppsägningstid (om det är en tillfällig andrahandsuthyrning)
Anmäla dig till Hyresnämnden om du bryter mot avtalet
Stämma dig på Hyresnämnden eller i domstol för skador

Det betyder att du inte kan ta depositioner eller "säkerhet" för möbler eller skador. Du kan bara kräva ersättning för faktiska, dokumenterade skador som överstiger normalt slitage. Om du tar pengar utan att kunna visa detta, kan andrahyresgästen få tillbaka dem plus ränta.

Fallgrop 5: Du följer inte reglerna för när andrahandsuthyrningen måste avslutas

Många hyresvärdar vet inte att andrahandsuthyrningen kan ha en tidsgräns enligt huvudhyresavtalet. Många bostadsbolag i Nacka tillåter andrahandsuthyrning endast under begränsade perioder — ofta maximalt 12 månader per femårsperiod, eller bara under sommaren. Om du överskrider denna gräns, bryter du mot ditt huvudhyresavtal.

Konsekvensen är att fastighetsägaren kan säga upp ditt hyresavtal helt. Du får då tre månaders uppsägningstid, men du förlorar rätten att hyra ut vidare — och du kan bli utan bostad själv.

För att undvika detta, måste du:

Läsa ditt huvudhyresavtal noggrant och notera alla begränsningar för andrahandsuthyrning
Hålla en kalender över när din andrahandsuthyrning börjar och slutar
Se till att andrahyresgästen flyttar ut när avtalet löper ut
Meddela fastighetsägaren om du planerar längre andrahandsuthyrningar

Vad kan du förvänta dig framöver?

Från 2025 kommer Hyresnämnden att ha mer fokus på andrahandsuthyrning. Antalet tvister ökar, och både hyresgäster och hyresvärdar behöver bli bättre på att följa reglerna. Om du är hyresvärd i Nacka och planerar andrahandsuthyrning, är det värt att investera tid i att förstå regelverket — eller att rådgöra med en juridisk expert. Det kostar långt mindre än att förlora din lägenhet eller att bli tvungen att betala tillbaka pengar till en andrahyresgäst.

Läs vidare: bra sammanfattning.