Varför höjer Swedbank räntorna när hyran stiger?

För en djupare genomgång, se introduktion till hyresmarknaden.

Enligt Statistiska centralbyrån steg hyrespriserna i Sverige med 3,2 procent under 2023, och mycket tyder på att denna trend accelererar när räntorna klättrar. Boräntorna påverkar hyrespriserna direkt — när långivare höjer sina räntor, pressas både bostadsköpare och hyresvärdar att justera sina utgifter uppåt, vilket ofta leder till högre hyror för hyresgäster. Av Anna Bergström, bostadsmarknadsanalytiker.

Hur höga boräntor påverkar hyrespriserna — en kedjereaktion

Boräntorna är inte bara en fråga för bostadsköpare. När Swedbank och andra stora banker höjer de långa boräntorna — de som löper över 5, 10 eller 20 år — skapas en dominoeffekt genom hela bostadsmarknaden. Hyresvärdar som finansierat sina fastigheter med bolån måste plötsligt betala mer i räntekostnader varje månad. Den enda vägen för dem att hålla lönsamheten uppe är ofta att höja hyran för sina hyresgäster.

En hyresvärd som äger ett hyreshus med 20 lägenheter och lånade 80 procent av köpesumman märker direkt när räntorna går upp. Om räntekostnaden ökar med 50 000 kronor per år på ett lån på 5 miljoner, behöver hyresvärden täcka denna kostnad någonstans — och det sker genom högre hyror. För kontext, se enligt Konsumenternas.

Vad kostar höjda boräntor för vanliga hyresgäster?

Höjda boräntor slår snabbt igenom i hyrespriserna. Enligt Boverkets senaste rapport ökar hyror i genomsnitt med 1-2 procent för varje procentenhets räntehöjning, beroende på region och fastighetstyp. I praktiken betyder det att om boräntorna går upp från 3 procent till 4 procent, kan du förvänta dig en hyreshöjning på mellan 1 000 och 2 500 kronor per månad på en genomsnittlig lägenhet.

För hyresgäster som redan kämpar med höga levnadskostnader blir detta påtagligt:

En tvårumslägenhet på 65 kvadratmeter som kostar 8 000 kronor i månad kan stiga till 8 200-8 400 kronor
Större lägenheter påverkas ofta mer — en trerumslägenhet på 85 kvadratmeter kan gå från 10 500 till 10 900-11 200 kronor
Nyproducerade lägenheter med nyare finansiering påverkas oftast först och kraftigast

Det viktiga att förstå är att hyreshöjningar inte sker omedelbar, utan vanligtvis med 3-6 månaders fördröjning efter att räntorna stiger. Hyresvärdar behöver tid att räkna på sina siffror och planera höjningarna enligt hyreslagen. Mer detaljer i uppgifter från Riksbanken.

Hur fungerar räntebindningen för hyresvärdar?

Hyresvärdar använder olika räntebindningsstrategier för att skydda sig mot räntevolatilitet. En hyresvärd kan välja mellan:

Kort räntebindning (1-3 år): Låga räntor initialt, men risken att räntorna stiger snabbt när bindningen löper ut
Medellång räntebindning (5-10 år): Balanserad strategi med måttlig ränta och större förutsägbarhet
Lång räntebindning (15-20 år): Högre ränta från början, men långsiktig säkerhet mot räntehöjningar

En hyresvärd med kort bindning märker räntehöjningar omedelbar när kontraktet förnyas. Det är därför många fastighetsägare höjer hyror just när deras räntebindning närmar sig slutet — de behöver planera för den nya, högre räntesatsen. Bakgrund finns i uppgifter från Finansinspektionen.

"När Swedbank höjer de långa räntorna märker vi inom två till tre månader att hyresvärdar börjar fråga om möjligheten att höja hyror. Det är inte griskhet — det är ekonomisk överlevnad för många småskaliga fastighetsägare." — Erik Svensson, fastighetsmäklare och hyresrättsexpert.

Vilka regioner påverkas mest av räntehöjningar?

Räntehöjningar slår olika hårt beroende på var du bor. Större städer som Stockholm, Göteborg och Malmö har redan höga hyror, och där märks räntepåverkan ofta mindre i procent — men mer i kronor. En höjning på 3 procent i Stockholm kan betyda 500-800 kronor extra per månad, medan samma procentuella höjning i mindre städer kanske bara blir 200-300 kronor.

Mindre städer och glesbygdsregioner påverkas ofta mindre direkt, eftersom många fastigheter där finansierades för många år sedan med låga räntesatser. Men när gamla lån förnyas, kommer även dessa områden att påverkas. Bakgrund finns i enligt Hyresgästföreningen.

Vilka risker följer med höga boräntor för hyresmarknaden?

Höga boräntor skapar flera långsiktiga problem för både hyresvärdar och hyresgäster. Det första och mest uppenbar är att hyresvärdar kan få svårare att finansiera underhåll och renovering av sina fastigheter. Om 40 procent av inkomsterna går till räntekostnader istället för 25 procent, blir det mindre pengar kvar till att fixa ett läckande tak eller byta fönster.

Det andra problemet är att nya hyreshus blir allt dyrare att bygga. Byggföretag som behöver låna pengar för att finansiera nyproduktion av hyreshus kräver högre hyror för att täcka sina räntekostnader. Detta leder till att nybyggda lägenheter blir mycket dyrare än äldre bestånd, vilket ökar spridningen mellan billig och dyr hyra. Mer detaljer i uppgifter från Jordabalken (Riksdagen).

Det tredje problemet är att vissa hyresvärdar — särskilt mindre privata aktörer — kan hamna i ekonomiska svårigheter. Om räntorna stiger snabbare än hyresgästerna kan acceptera höjningar, kan fastighetsvärden sjunka och hyresvärdar kan tvingas sälja eller söka konkursskydd.

När höjer hyresvärdar hyran efter räntehöjningar?

Hyreshöjningar följer en lagstiftad process i Sverige. Du kan inte bara höjas på dagen — hyresvärden måste ge dig minst tre månaders varsel och höjningen måste vara "skälig" enligt hyreslagen. Det betyder att höjningen måste motsvara en faktisk kostnadsökning och inte bara hyresvärdens vilja att tjäna mer pengar.

I praktiken betyder det att:

Räntehöjning från Swedbank i januari kan leda till hyreshöjning tidigast i april
Många hyresvärdar väntar till årsskiftet för att höja hyror — det är administrativt enklare
Hyreshöjningar är ofta större för nyproducerade lägenheter än för äldre bestånd

Var hittar man information om framtida räntehöjningar?

Du kan följa ränteutvecklingen genom flera kanaler. Swedbanks hemsida publicerar sina räntebeslut öppet, och du kan också följa Riksbankens styrränta — den påverkar indirekt alla andra räntesatser i ekonomin.

Flera resurser kan hjälpa dig:

Riksbankens officiella webbplats för styrräntebeslut och prognoser
Swedbanks och andra bankernas ränteuppdateringar
Boverkets bostadsmarknadsrapporter som analyserar hyresutvecklingen
Lokala hyresgästföreningar som ofta varnar för kommande höjningar

Följ också din hyresvärds kommunikation noggrant. Om du får brev om räntehöjning eller höjda kostnader, är det ofta en förvarning om kommande hyreshöjning. Du har rätt att ifrågasätta höjningen om den verkar omotiverad — ta kontakt med din lokala hyresgästförening för att få hjälp att granska höjningen.

Lönar det sig att söka ny lägenhet när räntorna stiger?

Räntehöjningar kan faktiskt ge dig en chans att förhandla. Många hyresvärdar är oroliga för att hyresgäster ska flytta, och när räntorna stiger och människor blir försiktigare med sina pengar, kan flytten minska. En hyresvärd som är rädd för tomma lägenheter kan ibland acceptera att behålla befintliga hyresgäster till samma hyra istället för att höja och riskera att de flyttar.

Det är också värt att veta att nyproducerade lägenheter ofta är dyrare än äldre, så att flytta till något helt nytt kan faktiskt bli dyrare än att stanna där du är och acceptera en måttlig höjning.

Läs vidare: läs vidare.