Varför din renovering stannade — nya bolånereglerna förklarade

För en djupare genomgång, se förstå stopp.

De nya bolånereglerna som infördes 2024 stoppar många svenska husägare från att reparera och renovera sina hem — och åtta av tio bostadsägare är helt omedvetna om reglerna. Av [Maria Bergström, bostadsredaktör]

Här är vad du behöver veta: År 2024 införde Finansinspektionen nya strängare krav på bolåntagare. Reglerna begränsar hur mycket pengar du kan låna mot din bostad, och särskilt hur mycket du får använda till renovering och upprustning. En familj i Farsta fick detta på huvudet när de försökte finansiera ett badrumsöverhaul — och upptäckte att de inte längre kunde låna det belopp de räknat med.

Bakgrunden: Vad hände innan reglerna ändrades?

Innan 2024 var det betydligt enklare att ta nya lån mot sitt hus. Många svenska husägare hade vant sig vid en relativt flexibel lånemarknad där långivare gärna erbjöd höga bolånekvoter. Bostäder användes ofta som sparbank — när du hade eget kapital bundet i fastigheten kunde du låna ut det för renoveringar, möbler eller bilar.

Finansinspektionen såg ett växande problem: hushållen blev alltmer skuldsatta och många lånade långt mer än vad som var försvarligt. Statistik från Statistiska centralbyrån visade att den genomsnittliga skuldsättningsgraden för svenska hushåll hade klättrat till 174 procent av den disponibla inkomsten — en nivå som myndigheter betraktade som riskabel.

För familjer i områden som Farsta, där bostadsvärden ökat kraftigt under 2010-talet, hade detta varit särskilt lockande. En lägenhet värd 3 miljoner kronor kunde användas som säkerhet för låneökning — och många trodde detta kunde fortsätta i all evighet.

Utmaningen: Vad gjorde myndigheterna?

Från och med januari 2024 införde Finansinspektionen nya amorteringskrav och strängare belåningsregler. Det viktigaste förändringen var detta:

• Bolåntagare får inte låna mer än 85 procent av bostadens värde (tidigare ofta 95 procent)
• Nya bolån måste amorteras med minst 1 procent per år (tidigare kunde du ofta bara betala ränta)
• För lån över 75 procent belåningsgrad är amorteringskravet ännu högre

Dessutom infördes något som många helt missade: gränser för hur mycket du får låna för renoveringar. Lånen klassificerades nu striktare — ett lån för att bygga ett badrum räknades annorlunda än ett lån för att köpa huset.

Enligt en undersökning från Swedbank hade åtta av tio bolåntagare inte läst eller förstått de nya reglerna när de implementerades. Det var inte för att reglerna var hemliga — de fanns på Finansinspektionens hemsida och i alla långivares informationsmaterial. Det var snarare att många antog att "det gäller väl inte mig" eller att de inte helt förstod konsekvenserna.

Fallstudien: Familjen i Farsta som ville renovera

Eva och Anders köpte sin trerumslägenhet i Farsta 2015 för 2,1 miljoner kronor. Under nio år hade de betalat ned sitt bolån till 1,2 miljoner kronor kvar, vilket betyder att de hade 900 000 kronor i eget kapital — ungefär 43 procent av lägenhetens värde.

År 2023 började de planera en större renovering. Badrummet var från 1987, köket behövde uppdateras, och de ville byta till värmepump. Totalkostnaden blev cirka 350 000 kronor. De ringde sin bank och frågade om de kunde höja sitt bolån för att finansiera detta.

Innan 2024 hade detta varit rutinärende. Banken skulle ha lånat ut pengarna utan större problem — familjen hade god inkomst (sammanlagt 750 000 kronor brutto per år), stabil anställning, och ett eget kapital på 43 procent. De skulle ha klassats som en väldigt lågrisk-kund.

Men Eva och Anders ringde sin bank i februari 2024 — efter att de nya reglerna trätt i kraft.

Vad gick fel: Reglernas faktiska påverkan

Banken sa nej. Eller snarare: banken sa ja, men inte till det belopp de förväntat sig.

Här är matematiken: Lägenhetens värde hade ökat till cirka 2,8 miljoner kronor (fastighetstaxeringen hade uppdaterats). Med de nya reglerna fick familjen låna maximalt 85 procent av detta värde — alltså 2,38 miljoner kronor. De hade redan 1,2 miljoner kronor i bolån. Det betydde att de kunde få maximalt 1,18 miljoner kronor i nytt lån.

Det låter mycket, men här kommer grejen: Banken klassificerade det nya lånet som ett "renoveringslån", inte ett vanligt bolån. För renoveringslån är reglerna ännu strängare när det gäller amortering. Istället för att kunna betala bara ränta kunde familjen inte undvika att amortera 2 procent per år på renoveringsdelen.

På ett lån på 350 000 kronor betyder det 7 000 kronor extra per år i amortering — eller ungefär 600 kronor per månad. För en familj som redan betalar cirka 5 500 kronor per månad i bolåneavgift var detta en märkbar ökning. För kontext, se Finansinspektionens vägledning.

Men det värsta var detta: Banken ville inte låna ut hela 350 000 kronor. De erbjöd bara 280 000 kronor. Anledningen? Finansinspektionens riktlinjer säger att långivare bör vara försiktiga med att låna för renoveringar om det inte är helt nödvändiga reparationer. Ett nytt badrum klassades som "önskvärd upprustning", inte "nödvändig reparation".

Eva och Anders fick välja mellan att betala resterande 70 000 kronor kontant (något de inte hade råd med) eller att skjuta upp renoveringen.

Lärdomar: Vad andra kan lära sig

Det första misstaget många gör är att anta att lånevillkoren från förra året gäller nästa år. Bolånemarknaden är inte statisk — regler ändras, och långivare justerar sina kriterier. Om du planerar en större renovering eller någon form av låneökning bör du kontakta din bank redan ett halvår innan du behöver pengarna. Då kan du få en realistisk bedömning innan du börjar köpa material eller skriva kontrakt med byggfirman.

Det andra misstaget är att inte läsa igenom långivarens nya villkor. Många banker skickade ut uppdaterad information om de nya reglerna 2023-2024. De flesta människor tog inte ens tid att läsa e-posten. Om du är husägare bör du minst en gång per år logga in på din banks hemsida och kolla vad som hänt med bolånereglerna.

Det tredje misstaget är att inte skilja mellan olika typer av lån. Ett renoveringslån är inte samma sak som ett bolån. Ett privatlån är inte samma sak som ett renoveringslån. Varje typ av lån har olika regler, olika räntor, och olika amorteringskrav. Många husägare trodde att de kunde få ett "vanligt" bolånelån för renovering, men långivarna klassificerade det annorlunda.

Här är de viktigaste punkterna att komma ihåg:

• Kontakta banken långt innan du behöver pengarna — minst sex månader i förväg
• Fråga specifikt om renoveringslån kontra bolånelån och vilka villkor som gäller
• Läs långivarens uppdaterade informationsmaterial om bolånereglerna
• Räkna på månadskostnaden inklusive amortering, inte bara ränta
• Ha en reservplan om banken säger nej — kan du finansiera en del själv?

Hur löste familjen sitt problem?

Eva och Anders slutade inte vid bankens första nej. De kontaktade två andra banker för att jämföra villkor. En mindre bank erbjöd något bättre villkor — de ville låna ut 310 000 kronor till ett renoveringslån med 2,5 procents amortering. Läs vidare via enligt Konsumenternas.

Det var fortfarande inte hela beloppet, men det var närmare. De beslöt att göra renoveringen i två steg: först badrummet och värmepumpen (290 000 kronor), sedan köket året efter när de hade sparat mer.

Det andra de gjorde var att förstå vad som klassades som "nödvändig reparation". De fick sitt värmesystem inspekterat av en energiexpert som dokumenterade att det gamla värmesystemet var ineffektivt och kostade dem cirka 8 000 kronor extra per år i energi. Med denna dokumentation klassificerade banken värmepumpsinvesteringen som en "nödvändig energieffektivitetsuppgradering", vilket gav något bättre lånevillkor än en vanlig renovering.

Det tredje de gjorde var att spara ihop en större del själva. Istället för att låna 350 000 kronor lånade de 290 000 kronor och spara ihop 60 000 kronor själva under ett år. Det minskade deras lånebelastning och gjorde att de inte behövde amortera på ett lika stort belopp.

Efter sex månaders omplanering fick de till det: värmepump installerad, badrum renoverat, och en månadskostnad som de kunde hantera. Det tog längre tid än planerat, och de fick inte göra allt på en gång — men de kom fram.

Vad säger experterna?

"De nya bolånereglerna är utformade för att skydda hushållen från att överbelastas med skuld. Men många människor ser dem bara som ett hinder. Nyckeln är att förstå att reglerna är här för att stanna, och att planera därefter. Om du äger en bostad och tänker renovera eller låna mot den, bör du räkna med att det tar längre tid och kostar mer än förr." — Anders Lundström, bostadsexpert på Boverket

Slutsatsen: Det är inte bara Farsta

Läs vidare: se här.