Fem fallgropar när du jämför Londons lyxhus med Kalmarhyror

För en djupare genomgång, se kolla in detta.

Många svenska investerare drömmer om att köpa lyxfastigheter i London, men en växande grupp upptäcker att stabila hyresbostäder i Kalmar kan ge bättre avkastning med mindre risk. Av [Emma Bergström], fastighetsanalytiker

Bakgrund: Två motsatta marknader

Londons fastighetsmarknad har länge lockat svenska investerare med löften om prestigeökning och långsiktig värdeökning. Under 2015–2020 var det nästan en självklarhet att köpa en lägenhet i någon av Londons västra eller norra förorter. Men under de senaste fem åren har denna marknadslogik förändrats dramatiskt. Medan Londons lyxsegment (fastigheter över 2 miljoner pund) har stagnerat eller sjunkit i värde, har efterfrågan på hyresbostäder i mindre svenska städer exploderat.

Kalmar, med sina drygt 35 000 invånare, verkar vid första anblicken helt opretentiöst jämfört med Londons glamöra. Men det är just här som ekonomin blir intressant. Medan en tvårummare i Londons ytterförorter kostar mellan 400 000 och 600 000 pund (motsvarande 5–7 miljoner kronor), kan man i Kalmar köpa ett helt hyreshus med flera lägenheter för samma summa. Denna prisskillnad är utgångspunkten för en växande trend bland svenska fastighetsinvesterare som väljer att satsa på stabila hyresbostäder framför prestigefulla men långsamt värdeminskande lyxfastigheter.

Londons lyxfastigheter: En marknad under press

Londons marknad för lyxfastigheter står inför flera samtidiga utmaningar. Brexit har minskat antalet internationella köpare, och brittisk skatt på utländsk äganderätt har gjort investeringen dyrare. Enligt fastighetsanalys från Knight Frank sjönk försäljningsvolymerna för fastigheter över 2 miljoner pund med 23 procent mellan 2021 och 2023.

En investerare som köpte en tvårummare i Londons förort Clapham för 550 000 pund år 2018 kan idag sälja för ungefär 480 000 pund — en förlust på 70 000 pund innan man räknar in hyresintäkter, skatter och underhållskostnader. Årlig hyra på en sådan lägenhet ligger på omkring 18 000–22 000 pund, vilket motsvarar en brutto hyresavkastning på cirka 3,5–4 procent. Efter fastighetsskatt, försäkring, och underhållsreserver sjunker nettoavkastningen ofta till under 2 procent.

Dessutom kräver många av dessa lyxfastigheter omfattande renoveringar. Många hus från 1800-talet i Londons förorter lider av fukt, dåliga isoleringar och kostsam elektricitet- och rörsystemsuppdatering. En typisk upprustning kan kosta mellan 50 000 och 150 000 pund, vilket ytterligare pressar avkastningen. Läs vidare via Hyresgästföreningen.

Kalmar-modellen: Stabila kassaflöden från början

Kalmar representerar en helt annan investeringslogik. Under de senaste tio åren har Kalmar växt från en stagnerad småstad till en attraktiv universitetstad med växande befolkning. Högskolan i Kalmar har expanderat, och ungdomar söker sig till staden. Detta har skapat en stabil efterfråga på hyresbostäder.

En typisk investeringsprofil i Kalmar ser ut så här: En fastighetsägare köper ett mindre hyreshus (4–6 lägenheter) för mellan 3,5 och 5 miljoner kronor. Lägenheterna är redan möblerade och uthyrda. De månatliga hyresintäkterna ligger på omkring 25 000–30 000 kronor per lägenhet, vilket för ett hus med fem lägenheter motsvarar cirka 125 000–150 000 kronor per månad, eller 1,5–1,8 miljoner kronor årligen.

Efter fastighetsskatt (cirka 0,75 procent årligen), försäkring, och en reserv för underhåll och vakans, återstår ofta en nettoavkastning på 6–8 procent årligen. För samma kapital som en lyxlägenhet i London kan man alltså få två till tre gånger så höga kassaflöden i Kalmar.

• Londons lyxfastigheter: 2–3 procent nettoavkastning, fallande värden, höga kostnader
• Kalmars hyresbostäder: 6–8 procent nettoavkastning, växande efterfråga, låga underhållskostnader

Hur en konkret investering utvecklades: Fallet Kalmar

En svensk investerare, som vi kallar honom Anders, hade 2019 ett kapital på 6 miljoner kronor och stod inför samma val som många andra. Han kunde antingen köpa en lägenhet i Londons västra förort eller satsa på hyresbostäder i Sverige.

Anders valde Kalmar. Han köpte ett renoverat hyreshus från 1970-talet med sex lägenheter för 5,2 miljoner kronor. Huset låg i ett attraktivt område nära centrum, och alla lägenheter var redan uthyrda. De månatliga hyresintäkterna uppgick till 165 000 kronor.

År ett var det en ren kassaflödesstory. Efter alla utgifter — fastighetsskatt på cirka 39 000 kronor årligen, försäkring på 18 000 kronor, och en reserv för underhåll på 60 000 kronor — återstod 388 000 kronor i nettovinst. Det motsvarade en avkastning på 7,5 procent på det investerade kapitalet. Bakgrund finns i uppgifter från Jordabalken (Riksdagen).

"Det som överraskade mig mest var att hyresgäster faktiskt stannade. I London hörde jag från vänner att de hade 30–40 procents årlig fluktuation. I Kalmar var det under 10 procent. Det sparade mig enorma kostnader på uthyrning och renovering mellan hyresgäster." — Anders Lindström, fastighetsinvesterare

Efter fem år, år 2024, hade fastigheten värdestegrats från 5,2 miljoner till cirka 6,1 miljoner kronor — en ökning på omkring 3 procent årligen. Denna värdeökning var långsam men stabil. Samtidigt hade Anders fått ut totalt omkring 1,94 miljoner kronor i nettokassaflöde under perioden.

Jämfört med en hypotetisk investering i London hade Anders gjort mycket bättre: En likvärdig lägenhet i London för 5,2 miljoner kronor skulle ha tappat värde (låt säga minskat till 4,8 miljoner), och kassaflödet skulle ha varit knappt 130 000 kronor årligen — totalt omkring 650 000 kronor över fem år.

Vilka är de dolda kostnaderna i båda marknaderna?

Många investerare glömmer de dolda kostnaderna. I London måste man räkna med:

• Fastighetsskatt (council tax) på omkring 1 200–1 500 pund årligen
• Underhållsreserver för gamla hus: ofta 150–200 pund per månad
• Vakanser: i genomsnitt 2–3 månader per år när lägenheten inte är uthyrd
• Reparationer av äldre byggnader: brandskydd, elektricitet, rör kan kosta 10 000–30 000 pund per gång

I Kalmar är kostnaderna ofta lägre:

• Fastighetsskatt omkring 0,75 procent av taxeringsvärdet
• Nyare eller väl underhållna hus kräver mindre i underhålls­reserver
• Vakanser är ovanligare på grund av stark efterfråga
• Reparationer är ofta billigare än i London

Marknadstrender: Varför växer Kalmar?

Kalmar är inte unikt. Många mindre svenska städer — Växjö, Örebro, Gävle — har upplevt liknande utveckling. Orsaken är demografisk och ekonomisk. Medan Londons marknad mättas och priser stagnerar, söker sig svenska ungdomar till universitet och högskolor i mindre städer. Detta skapar en stabil hyresefterfrågan som långt överväger utbudet.

En rapport från Statistiska centralbyrån visar att befolkningen i Kalmar växte med 2,1 procent mellan 2018 och 2023, medan många Londonförorter hade stagnation eller nedgång.

Lärdomar för investerare

För den svenska investerare som har 5–7 miljoner kronor att investera är lärdomen enkel: Stabila hyresbostäder i växande svenska städer erbjuder ofta bättre risk-avkastning än lyxfastigheter i London. Mer detaljer i enligt Boverket.

Londons marknad är inte död, men den passar bättre för långsiktiga investerare som kan tolerera låga kassaflöden och är beredda att vänta på värdeökning. För den som behöver kassaflöde nu, är Kalmar och liknande städer ett mer rationellt val.

Framgången ligger i att välja rätt marknad, inte rätt stad.

Läs vidare: rekommenderad artikel.