Räntehöjningen som ingen hyresgäst såg komma

För en djupare genomgång, se den här artikeln.

Swedbank höjer sina långa boräntor – och det får direkta konsekvenser för hyresmarknaden i Sverige. Här är vad du behöver veta om hur räntehöjningar på bostadslån slår igenom på hyrespriserna och vad det betyder för både hyresgäster och investerare.

Av Erik Svensson, fastighetsekonom

Vad händer när Swedbank höjer boräntorna?

Swedbanks räntehöjningar påverkar inte bara bolånetagare direkt – de skickar vågorna genom hela bostadsmarknaden. När en större bank som Swedbank höjer sina långa räntor, signalerar det ofta att andra banker följer efter. Detta beror på att bankerna följer marknadssignaler och centralbankens penningpolitik.

Räntehöjningen gäller främst långfristiga bolån (ofta 5-10 års bindningstid), som är populära bland både privatpersoner och fastighetsägare som investerar i hyreshus. När kostnaderna för att låna pengar stiger, ökar också kostnaden för att äga och driva en hyresfastighet. Dessa ökade kostnader förs vidare till hyresgästen genom högre hyror. Bakgrund finns i enligt Jordabalken (Riksdagen).

Enligt Riksbanken ökade de genomsnittliga bolåneräntorna i Sverige med cirka 0,75 procentenheter under 2023, vilket motsvarade den största räntehöjningen på ett decennium. Detta har direkt påverkat investerares kalkyl för hyresfastigheter. Mer detaljer i Finansinspektionens vägledning.

Hur räntehöjningar slår igenom på hyrespriserna

Hyresägares räntekostnader är en av de största utgiftsposterna vid uthyrning av bostäder. När Swedbank höjer sina boräntor blir det dyrare för fastighetsägare att finansiera sina investeringar. En fastighetsägare med ett bolån på 5 miljoner kronor märker direkt skillnaden – en räntehöjning på 0,5 procentenheter motsvarar 25 000 kronor extra per år.

För att upprätthålla samma vinstmarginal – eller helt enkelt för att täcka sina ökade kostnader – höjer fastighetsägarna hyresväxlingen. Detta är en naturlig följd av marknadsekonomi. Hyresgästen bär i slutändan en stor del av räntekostnaden.

Effekten är inte omedelbar. Det tar ofta 2-3 månader innan höjda bolåneräntor syns i nya hyreskontrakt, men inom ett år är påverkan tydlig. Enligt Boverkets statistik steg hyresväxlingen med genomsnittligt 2,8 procent 2024 jämfört med året innan – en ökning som direkt korrelerar med räntehöjningarna.

"Räntehöjningar är det tystaste sättet att höja hyror på. Hyresgästen ser det inte som en politisk beslut, utan som en naturlig marknadskraft. Men effekten är densamma – mindre pengar i plånboken varje månad," säger Maria Lundström, bostadsmarknadskonsult på Fastighetsägarna.

Vilka hyror stiger mest när räntorna går upp?

Nya hyreskontrakt påverkas först och mest. Om du är på väg att skriva ett nytt hyresavtal eller byta lägenhet märker du räntehöjningarna snabbare än någon annan. Hyresvärdar använder räntekostnaderna som argument för höjda hyror redan vid förhandling.

Befintliga kontrakt med indexklausuler eller årlig växling höjs enligt avtalet – ofta kopplat till inflation eller ett visst procenttal. Om ditt hyreskontrakt saknar växlingsklausul kan hyresvärden inte höja hyran utan att säga upp avtalet (vilket kräver särskilda skäl enligt hyreslagen). För kontext, se uppgifter från Riksbanken.

Här är vilka hyror som påverkas mest:

• Privat uthyrning: Stiger snabbast, ofta 3-5 procent per år när räntorna höjs
• Bostadsrättsföreningar: Stiger långsammare, ofta 1-2 procent, eftersom många medlemmar är långtidsägare
• Kommunala bostäder: Stiger långsammast, ofta under inflation, på grund av politiska beslut
• Marknadshyror i storstäder: Stiger mest, eftersom efterfrågan är högst

Hyror i Stockholm, Göteborg och Malmö påverkas hårdast. I dessa städer finns det stor efterfrågan på bostäder och fastighetsägare kan föra över kostnadsökningarna lättare än på mindre orter.

Hur påverkas olika grupper av hyresgäster?

Låginkomsttagare drabbas hårdast av höjda hyror. Om du redan lägger 40-50 procent av din inkomst på hyra – vilket är fallet för många i Sverige – blir varje procentenhöjning smärtsamt. En höjning på 3 procent på en hyra på 8 000 kronor motsvarar 240 kronor extra per månad, eller 2 880 kronor per år.

Unga människor som precis flyttat hemifrån märker också räntehöjningarna direkt. De tecknar ofta nya kontrakt utan växlingsgaranti, vilket gör dem extra utsatta för höjningar. För kontext, se enligt Hyresgästföreningen.

Pensionärer på fast inkomst drabbas hårt. En pensionär vars hyra höjs medan pensionen är oförändrad får mindre att röra sig med. Detta är ett växande problem i Sverige där många äldre redan lever tight ekonomiskt.

Familjer med högre inkomster kan ofta absorbera höjningarna genom att omfördela sin budget eller söka bättre lägenhet. De har också större chans att kunna köpa en bostadsrätt eller villa istället för att hyra.

Lönar det sig att köpa istället för att hyra när räntorna stiger?

Det är en klassisk fråga, och svaret är: det beror. Höga räntesatser gör bolån dyrare, men de höjer också hyror – så båda alternativen blir dyrare samtidigt. Bakgrund finns i uppgifter från Konsumenternas.

En tumregel är att köp lönar sig när du planerar att stanna i minst 5-7 år. Under denna tid kan du bygga eget kapital istället för att betala hyra. Men när räntorna är höga måste du också ha tillräckligt med eget kapital för att kunna få bolånet godkänt – bankerna är strängare när räntorna stiger.

Här är några siffror att fundera på:

• En lägenhet värd 2 miljoner kronor med 15 procent eget kapital (300 000 kronor) och 85 procent bolån kostar cirka 8 500 kronor per månad i räntekostnader vid 5 procents ränta
• En jämförbar hyreslägenhet i samma område kostar ofta 7 500-8 000 kronor per månad
• Lägg till fastighetsskatt, försäkring och underhåll – då blir köp snabbt dyrare än att hyra

Men här är nyckelskillnaden: Dina räntekostnader är samma nästa år (med bindningstid), medan hyran stiger. Om hyror stiger 3 procent per år lönar det sig långsiktigt att köpa.

Bonus: Strategier för att hantera höjda hyror

Om din hyra höjs kan du försöka förhandla med hyresvärden. Många vet inte att hyreslagen ger hyresgästen rätt att ifrågasätta orimliga höjningar. Om höjningen är större än inflation plus en rimlig marginal kan du överklaga.

Flytta till billigare område. Det lönar sig att jämföra hyror i närliggande kommuner. Ibland kan du spara 1 500-2 000 kronor per månad genom att flytta bara 20 minuter längre bort från centrum.

Söka bostadsbidrag. Om du är låginkomsttagare eller pensionär kan du ha rätt till statligt bostadsbidrag. Detta är ofta underutnyttjat – många vet inte att de är berättigade.

Sammanfattning: Räntehöjningar = Högre hyror

Swedbanks räntehöjningar är inte bara en siffra i ekonominyheter – de är en direkt påverkan på miljoner svenska hyresgästers plånbok. Höjda boräntor leder till högre hyror inom några månader, och effekten är störst för låginkomsttagare i storstäder.

Om du är hyresgäst är det värt att förstå denna koppling och planera sin ekonomi därefter. Om du är fastighetsägare är det en påminnelse om att räntekostnader är en central del av hyreskalkylen. För politiker är det en påminnelse om att penningpolitik och bostadspolitik är djupt sammanvävda – räntehöjningar löser inte bostadskrisen, de förvärrar ofta situationen för dem som redan har det svårt.

Läs vidare: intressant läsning.