Tre varningssignaler för hyresöverenskommelser på Gotland

För en djupare genomgång, se rekommenderad artikel.

"Karteller är inte bara ett teoretiskt problem — de är en praktisk realitet som slår direkt på vanliga människors plånbok," säger Karin Bergström, konkurrensanalytiker vid Konkurrensverket.

Av Henrik Malmberg, Hyresmarknadsanalytiker

Hemliga överenskommelser om hyror på Gotland är ett växande problem som påverkar tusentals hushåll. När fastighetsägare eller hyresvärdarna i ett område stillatigande samordnar sina hyrespris istället för att konkurrera på fri marknad, skapar det en situation där hyresgäster får betala mer än vad marknaden egentligen skulle dikterat. Det här är inte bara dåligt för plånboken — det kan också vara direkt olagligt.

Gotland är en särskilt intressant fallstudie för detta problem. Ön har en relativt begränsad hyresmarknad med ett mindre antal större fastighetsägare som tillsammans kontrollerar en betydande del av det tillgängliga bostadsutbudet. När aktörer på sådan marknad kommunicerar — direkt eller indirekt — om prisnivåer, kan det snabbt utvecklas till en kartell som skadar konkurrensen.

Vad är hemliga hyresöverenskommelser egentligen?

Hemliga överenskommelser om hyror är när två eller flera hyresvärdar eller fastighetsägare kommer överens om att hålla hyrespriserna på en viss nivå, istället för att sätta priser oberoende av varandra. Det behöver inte vara ett formellt möte eller ett skriftligt avtal — det kan vara en telefonsamtal, ett mail, eller till och med en underförstådd överenskommelse baserad på att alla "vet" vad de andra gör.

Konkurrensverket definierar detta som prissamordning, och det är förbjudet enligt EU:s konkurrenslag och den svenska konkurrenslagen. Överträdelser kan leda till böter på upp till 10 procent av ett företags årsomsättning — en summa som kan bli mycket stor för större fastighetsbolag.

Problemet på Gotland är att ön är liten nog att alla större aktörer känner varandra. Det finns färre än tio större fastighetsägare som tillsammans hyr ut flera hundra lägenheter. I sådan miljö är risken för informell samordning större än på större marknader, där anonymiteten naturligt begränsar möjligheten till hemliga överenskommelser.

Varför sker detta på Gotland?

Den gotländska hyresmarknaden har strukturella egenskaper som gör hemliga överenskommelser mer sannolika. För det första är utbudet av hyresbostäder begränsat — det finns helt enkelt inte tillräckligt många lägenheter för uthyrning. Enligt Boverkets statistik från 2023 var vakansgraden för hyresbostäder på Gotland endast 2,1 procent, långt under det nationella genomsnittet på 4,8 procent.

För det andra är marknaden oligopolistisk — ett fåtal stora aktörer dominerar. När konkurrensen är svag och utbudet litet, minskar incitamenten för att konkurrera aggressivt på pris. Istället blir det lättare att "förstå varandra" om att höja hyror tillsammans.

För det tredje finns det få nya aktörer som kommer in på marknaden. Att bygga nya hyresbostäder på Gotland är dyrt och tidskrävande, vilket gör att befintliga fastighetsägare inte behöver frukta konkurrens från nya byggprojekt. Det minskar drivkraften att hålla hyrespriserna låga.

"När utbudet är begränsat och få aktörer dominerar, behövs ofta inte ens ett explicit avtal för att priserna ska stiga. En telefonsamtal eller ett mail räcker ofta för att skapa en överenskommelse som alla respekterar." — Karin Bergström, konkurrensanalytiker vid Konkurrensverket

Konsekvenser för hyresgäster på Gotland

Om hemliga överenskommelser om hyror existerar på Gotland, är konsekvenserna direkta och påtagliga för vanliga människor. Höga hyror är den mest uppenbara effekten — hyresgäster betalar mer än vad de skulle betala på en fungerande konkurrensutsatt marknad. Läs vidare via Jordabalken (Riksdagen).

Konkret betyder det här att en två-rumslägenhet som på en konkurrensutsatt marknad skulle kosta 6 500 kronor i månaden, kan kosta 7 500 kronor eller mer om det finns hemliga överenskommelser om priser. För en familj som hyr betyder det en extra kostnad på 12 000 kronor per år — pengar som kunde gått till mat, utbildning eller sparande.

Konsekvenserna sträcker sig längre än bara högre hyror:

Minskad rörlighet: Höga hyror gör att människor blir bundna till sina nuvarande lägenheter. Det blir för dyrt att byta, även om man skulle vilja flytta för ett bättre jobb eller en bättre lägenhet.
Utflyttning från Gotland: Ungdomar och arbetssökande väljer att flytta från ön för att finna billigare bostad på fastlandet. Det skadar Gotlands utveckling och befolkningstillväxt.
Ökad fattigdom: Höga hyror tvingar låginkomsttagare att välja mellan bostad och andra nödvändigheter. Det kan leda till hemlöshet eller mycket dåliga boendeförhållanden.

Hur kan man identifiera hemliga överenskommelser om hyror?

Det finns flera tecken på att hemliga överenskommelser kan förekomma på en hyresmarknad. Parallella prisrörelser är ett klassiskt tecken — om alla större hyresvärdar höjer hyran med exakt samma procentsats vid samma tidpunkt, kan det tyda på samordning snarare än oberoende beslut.

Frånvaro av priskonkurrens är ett annat varningssignal. Om det finns få eller ingen skillnad mellan hyrespriserna för jämförbara lägenheter hos olika hyresvärdar, kan det indikera överenskommelse. På en fungerande marknad förväntar man sig att olika fastighetsägare erbjuder något olika priser för att attrahera hyresgäster.

Låg personalomsättning bland hyresvärdar kan också vara ett tecken. Om samma personer har suttit på ledande positioner i flera fastighetsbolag under lång tid, ökar risken för personliga nätverk som underlättar överenskommelser.

Vad kan göras för att bryta hemliga överenskommelser?

Anmäl till Konkurrensverket om du misstänker hemliga överenskommelser. Verket har möjlighet att genomföra utredningar och kan även ge skydd för visselblåsare — personer som rapporterar överträdelser kan få ekonomisk ersättning och juridiskt skydd.

Konkreta steg för hyresgäster och andra intresserade:

Dokumentera hyrespriserna för jämförbara lägenheter hos olika fastighetsägare över tid
Spara all kommunikation med hyresvärdar om prisförändringar
Kontakta lokala medier och politiska representanter med din information
Anslut dig till hyresgäströrelsen eller andra organisationer som arbetar för rimliga hyror

Framtidsutsikter för Gotlands hyresmarknad

Konkurrensverket har ökat sitt fokus på hyresmarknaderna under de senaste åren. År 2022 genomförde verket en omfattande granskning av hyresmarknaderna i flera svenska städer och fann flera fall av potentiell prissamordning. Gotland borde enligt många experter granskas på samma sätt.

Politisk uppmärksamhet växer också. Flera lokalpolitiker på Gotland har börjat ställa frågor om hyresprisernas utveckling och möjligheten att det förekommer hemliga överenskommelser. Det finns även förslag om att införa ett hyrespriskontrollsystem för mindre orter, där marknadskrafter inte fungerar tillräckligt väl.

Långsiktigt behövs ökad bostadsproduktion för att bryta oligopolet. Fler aktörer på marknaden — både privata fastighetsägare och bostadsrättsföreningar — skulle naturligt öka konkurrensen och minska risken för prissamordning. Det kräver dock investeringar och politiska satsningar. Bakgrund finns i Hyresgästföreningen.

För vanliga hyresgäster på Gotland är budskapet tydligt: hemliga överenskommelser om hyror är ett reellt problem som kan påverka din ekonomi direkt. Genom att vara medveten om problemet, dokumentera prisförändringar och anmäla misstänkta överträdelser till Konkurrensverket, kan du bidra till en mer rättvis hyresmarknad för alla.

Läs vidare: tips om gotland:.