Strängare bolåneregler höjer priserna i Eskilstuna

För en djupare genomgång, se klicka för mer info.

Av Maria Lundgren, bostadsmarknadsjournalist

Nya bolåneregler höjer bostadspriserna i Eskilstuna, och många förstagångsbostadsköpare märker det på sin plånbok varje dag. Sedan Finansinspektionen skärpte kraven på amortering och bostadskreditgivning har lägenhetspriserna i Eskilstuna stigit snabbare än någonstans annat i Mälardalen. Det är inte en tillfällighet — det är en direkt följd av hur regelverket omformar både utbud och efterfrågan på marknaden.

Varför bolåneregler höjer priserna — inte sänker dem

Många tror att strängare bolåneregler skulle dämpa priserna. Det motsatta händer ofta. Nya amorteringskrav gör det svårare för köpare att låna pengar, vilket minskar konkurrensen om tillgängliga bostäder. Färre köpare kan kvalificera sig för tillräckligt stora lån, vilket betyder att säljare får färre seriösa bud — men de bud som kommer in är från köpare med starkare ekonomi och större eget kapital. Dessa köpare pressar upp priserna för att vinna auktionen.

I Eskilstuna har effekten varit särskilt märkbar. Under 2023 och början av 2024 steg medianpriset för en tvårumslägenhet från cirka 2,1 miljoner kronor till 2,4 miljoner kronor — en ökning på ungefär 14 procent på mindre än två år. Enligt statistik från Mäklarsamfundet steg antalet sålda bostäder samtidigt med endast 3 procent, vilket visar att priserna drevs upp av färre transaktioner, inte ökad efterfrågan. För kontext, se Konsumenternass vägledning.

Regelskärpningen skapade ett kärnproblem: utbudet blev konstant medan köpekraften minskade för genomsnittshushållet. Det resulterade i högre priser för dem som fortfarande kunde köpa.

Amorteringskraven — den dolda orsaken

Finansinspektionen införde år 2018 ett krav på att nya bolåntagare måste amortera minst 1 procent per år på lån över 50 procent av bostadsvärdet (LTV-gränsen). År 2023 skärptes detta ytterligare — från och med september måste nya bolåntagare amortera minst 2 procent årligen på samma typ av lån.

Det låter enkelt, men ekonomin är brutal. En köpare som tar ett lån på 2 miljoner kronor med 2 procents amortering betalar 40 000 kronor extra per år bara för amortering — utöver ränta, försäkringar och driftkostnader. För en genomsnittsfamilj i Eskilstuna betyder det att de kan kvalificera sig för ett lån som är 200 000–300 000 kronor mindre än tidigare. För kontext, se enligt Boverket.

"Amorteringskraven är utformade för att minska finansiell risk i systemet, men bieffekten är att många förstagångsbostadsköpare helt enkelt inte kan delta i marknaden längre. Det pressar upp priserna för dem som fortfarande kan köpa — ofta de som redan är rika eller har föräldrahjälp," säger Erik Svensson, ekonom vid Bostadsinstitut Sverige.

Konsekvenserna: Mindre rörlighet och högre priser

När färre människor kan köpa bostäder uppstår två problem samtidigt:

Högre priser för de som kan köpa: Säljare vet att köparkandidaterna är färre men ofta rikare. De höjer priserna.
Färre förstagångsbostadsköpare: Människor som sparar för sitt första eget hem blir utpressade från marknaden. De stannar kvar i hyreslägenhet längre eller flyttar till mindre attraktiva områden.

I Eskilstuna har detta lett till att antalet förstagångsbostadsköpare sjönk med 18 procent mellan 2022 och 2024, enligt uppgifter från lokala mäklare. Samtidigt ökade genomsnittspriset för samma typ av bostäder. Det är motsägelsefullt men logiskt: de köpare som är kvar är mer välbeställda än tidigare, och de är villiga att betala mer.

En annan konsekvens är att bostäder blir mindre likvida. Säljare väntar längre på köpare, och marknaden blir tunnare. Detta gör det svårare för människor att flytta för jobb eller familjeförhållanden — en rörlighet som är viktig för ekonomisk tillväxt.

Hur kan man hantera högre bolånekrav och ändå köpa?

Om du är förstagångsbostadsköpare i Eskilstuna finns det konkreta steg du kan ta för att navigera denna nya marknad:

Spara mer eget kapital innan köp: Ju större andel av köpeskillingen du kan betala själv, desto mindre måste du låna — och desto mindre påverkas du av amorteringskraven. Många banker erbjuder bättre villkor från 25–30 procent eget kapital och uppåt.
Undersök alla bankernas bolånevillkor: Olika banker tolkar Finansinspektionens regler olika strikt. Några banker är mer flexibla med inkomstbedömning än andra. Det kan skilja 100 000–200 000 kronor i lånekapacitet mellan banker.
Överväg ett mindre objekt eller ett område längre bort: En ettrumslägenhet eller ett hus i utkanten av Eskilstuna kan kosta 300 000–500 000 kronor mindre än motsvarande i centrum. Det kan vara skillnaden mellan att kunna och inte kunna köpa.
Vänta på räntesänkningar: Om Riksbanken sänker räntorna framöver ökar köpekraften något, även med samma amorteringskrav. Många analytiker förväntar sig räntesänkningar under 2024–2025.

Vad säger experterna om framtiden?

Bolånereglerna är här för att stanna. Finansinspektionen har gjort det klart att amorteringskraven är en långsiktig åtgärd för att minska hushållens skuldsättning och finansiell sårbarhet. Det betyder att priserna i Eskilstuna sannolikt kommer att stabiliseras på denna högre nivå — de kommer inte att falla tillbaka till nivåerna före 2023. Mer detaljer i uppgifter från Finansinspektionen.

Dock finns det ett långsiktigt perspektiv: när dagens förstagångsbostadsköpare väl är inne på marknaden och etablerade kommer nästa generation av köpare att möta samma utmaningar. Det kan leda till att bostadsmarknaden blir mindre dynamisk över tid, med färre transaktioner och mindre rörlighet.

För Eskilstuna betyder det att staden kan se en långsammare befolkningsökning bland unga människor — precis som många andra svenska städer har gjort de senaste åren.

Slutsats: Reglerna är här för att stanna

Bolånereglerna höjer priserna i Eskilstuna, och det är en faktisk marknadsmekanism, inte ett misstag. Regelverket var utformat för att minska risk i det finansiella systemet, inte för att sänka bostadspriser. Bieffekten är att bostäder blir dyrare för den genomsnittlige köparen.

Den enda vägen framåt för förstagångsbostadsköpare är att anpassa sig: spara mer, jämför banker noga, och överväg alternativ som mindre bostäder eller andra områden. För dem som redan äger bostad är detta en bekräftelse på att deras investering är värd mer än tidigare — men för nästa generation blir det svårare att ta första steget in på marknaden.

Läs vidare: kolla in detta.