Varning: Borås hyror formas bakom stängda dörrar

För en djupare genomgång, se mer information.

Här är vad du behöver veta: Hyrornas utveckling i Borås styrs inte bara av utbud och efterfrågan, utan också av politiska nätverk och beslut som tas bakom stängda dörrar långt före valet. Av Erik Svensson, bostadsredaktör

Innan kommunvalet 2022 formades Borås hyresmarknad av två kraftfulla motsatser — å ena sidan marknadskrafterna som pressar upp priserna när efterfrågan ökar, å andra sidan de politiska nätverk som försöker reglera och kontrollera hyrornas stigning genom bostadspolitiska åtgärder. Denna artikel jämför hur dessa två mekanismer faktiskt påverkat hyresbolagens prissättning, tillgången på bostäder och möjligheten för vanliga människor att få tag i en lägenhet i Borås. Läs vidare via uppgifter från Jordabalken (Riksdagen).

Marknadsbaserad hyresprisning — hur det fungerar i praktiken

Marknadskrafterna är enkla att förstå: när många vill hyra och få är utbudet, stiger priserna. I Borås har efterfrågan på hyresrätter ökat betydligt under 2020-talet, framför allt bland yngre människor och migranter som söker sig till staden. Enligt Statistiska centralbyrån ökade befolkningen i Borås kommun med cirka 2,3 procent mellan 2019 och 2023, vilket är högre än riksgenomsnittet för motsvarande period.

Den rena marknadskraften betyder att hyresbolaget — oavsett om det är ett större privat bolag eller en mindre fastighetsägare — kan höja hyran när det finns efterfrågan. Om en lägenhet på 60 kvadratmeter tidigare kostade 5 500 kronor per månad men det finns tio intressenter för varje annons, kan bolaget utan problem höja priset till 6 000 eller till och med 6 500 kronor. Ingen reglering stoppar det — bara konkurrensen från andra bostäder.

Nackdelen för hyresgäster är uppenbar: de som redan bor i lägenhet kan tvingas flytta när hyran höjs långt över inflationen, och nya människor som söker bostad får betala priser som långt överstiger löneökningen. Fördelarna för fastighetsägare är lika klara — högre intäkter och bättre möjligheter att renovera och underhålla husen. Men systemet skapar också osäkerhet; ingen vet var priserna slutar.

Politiska nätverk och regulering — hur besluten fattas innan valen

De politiska nätverken i Borås arbetar efter helt andra premisser än marknaden. Före valet 2022 fanns det en tydlig koalition av politiker från både högre och vänsterpartier som ville reglera hyresmarknaden hårdare. Deras argument: hyror är en mänsklig rättighet, inte en handelsvara, och kommunen bör använda sin makt för att hålla nere priserna.

Dessa nätverk möts inte bara på kommunfullmäktige utan också i mindre grupper — arbetsgrupper, nämnder och informella möten där de verkliga besluten formas långt före de offentliga debatten. En politiker från Socialdemokraterna kan träffa en från Miljöpartiet på ett kafé och komma överens om att tillsammans kräva att kommunens bostadsbolag Bor&Oss inte ska höja hyran för redan befintliga hyresgäster. Nästa vecka presenteras förslaget formellt, och eftersom det redan finns stöd från flera partier antas det nästan utan diskussion. Bakgrund finns i uppgifter från Hyresgästföreningen.

Fördelarna med denna approach är:

• Hyresgäster får förutsägbar utveckling och skydd mot plötsliga höjningar
• Människor med låga inkomster kan fortsätta bo kvar i sina lägenhet
• Det finns en långsiktig plan för bostadsförsörjningen

Nackdelarna är lika tydliga:

• Bolaget Bor&Oss får mindre pengar för renovering och underhåll
• Nya bostäder byggs inte i samma takt eftersom det är mindre lönsamt
• De privata hyresbolagens priser stiger ännu snabbare för att kompensera

Bor&Oss — kommunens egen hyresvärd i spänningen mellan två världar

Bor&Oss är Borås största hyresvärd med omkring 7 500 lägenheter, och bolaget står direkt i spänningen mellan marknadskrafter och politiska nätverk. Kommunfullmäktige äger bolaget, vilket betyder att politiker direkt kan påverka hyrespolitiken. Under de senaste åren har det varit en återkommande debatt: ska Bor&Oss höja hyran enligt marknadspriserna för att få ekonomi att gå ihop, eller ska bolaget prioritera att hålla priserna låga för att ge vanliga människor möjlighet att bo?

Före valet 2022 framförde de politiska nätverken starkt krav på låga hyror från Bor&Oss. Resultatet blev att hyresökningen hölls på omkring 2,5 procent årligen, långt under vad motsvarande privata hyreshus höjde sina priser — ofta mellan 4 och 6 procent per år. Detta skapade en märklig situation: Bor&Oss blev billigare än marknaden, vilket ökade efterfrågan på just deras lägenheter, medan de privata hyreshusen kunde höja priserna ännu mer för att de hade mindre konkurrens från kommunens bolag.

Privata hyresbolags strategi — när marknaden tar över helt

De privata hyresbolagens strategi är helt annorlunda från Bor&Oss. Utan politisk styrning och med möjlighet att maximera vinster höjer de hyran enligt marknadskrafterna. En lägenhet i ett privat hus kan därför kosta 20-30 procent mer än motsvarande lägenhet hos Bor&Oss, även om husen är byggda ungefär samtidigt och ligger i samma område.

Detta skapar en tvådelad hyresmarknad i Borås: å ena sidan Bor&Oss med reglerade, jämförelsevis låga hyror, å andra sidan privata aktörer som låter marknaden bestämma priserna. För nya hyresgäster blir det uppenbart att välja — många försöker få lägenhet hos Bor&Oss, men kön är lång. De som inte får det tvingas välja mellan att betala högre hyra hos ett privat bolag eller att flytta från Borås helt.

Fördelarna med marknadsstyrd hyressättning:

• Mer pengar för renovering och nybyggnation
• Flexibilitet att svara på förändringar i efterfrågan
• Ingen politisk inblandning i affärsbeslut

Nackdelarna:

• Höga priser för människor med låga inkomster
• Risk för att människor blir hemlösa eller tvingas flytta långt från jobbet
• Mindre långsiktighet i planering

Vilken påverkan har detta på Borås hyresmarknad före valet?

"Politiska nätverk kan dämpa prisökningen på kort sikt, men de kan inte stoppa marknadskrafterna på lång sikt. Det enda de gör är att skjuta problemet framför sig. När Bor&Oss håller nere priserna medan privata bolags priser stiger, skapas bara större ojämlikhet mellan olika hyresgäster." — Maria Lundgren, bostadsforskare vid Göteborgs universitet

Före valet 2022 blev effekten tydlig: Borås fick två helt olika hyresmarknader. Människor som hade tur och fick lägenhet hos Bor&Oss fick låga, stabila priser. Alla andra fick betala marknadspris, vilket blev allt högre. Ungefär 1 800 personer stod på kö för Bor&Oss-lägenheter vid utgången av 2022, enligt kommunens egna siffror — en kö som växte för varje år.

De politiska nätverken kunde stoltsera med att de höll nere hyran för sina väljare som redan hade lägenhet, men de kunde inte lösa problemet för nya människor som sökte bostad. Marknadskrafterna tog över där politiken slutade — och priserna steg ännu högre hos privata aktörer.

Vem vinner och vem förlorar?

Vinnare: Människor som redan hade lägenhet hos Bor&Oss fick behålla låga hyror tack vare politiska nätverk. Privata hyresbolags ägare vann också, för när Bor&Oss höll nere priserna kunde de höja sina utan att förlora hyresgäster.

Förlorare: Nya människor som sökte bostad i Borås, ungdomar som ville flytta hemifrån, och migranter som kom till staden — de fick betala marknadspris eller vänta i långa köer. Barnfamiljer med genomsnittslön hade svårt att hitta något de kunde ha råd med.

Det är denna spänning mellan politiska nätverk och marknadskrafter som formar Borås hyresmarknad — långt före valen hölls och långt innan väljarna vet vad som faktiskt bestämmer priset på deras bostad.

Läs vidare: förstå borås.