Så höjer Swedbank räntorna och drar upp din hyra i Nacka

För en djupare genomgång, se denna resurs.

Räntehöjningar från större banker som Swedbank påverkar inte bara låntagare – de skakar om hela hyresmarknaden. Av Erik Svensson, finansjournalist.

Du sitter på ett möte med din hyresvärds advokat och hör för första gången ordet "omförhandling". Hyran du betalt i tre år ska justeras uppåt, och förklaringen är enkel: räntekostnaderna har stigit dramatiskt. Det här är inte en fiktiv scenario för många hyresgäster i Nacka under 2024 och 2025. När Swedbank och andra större banker höjer sina långfristiga boräntor, sätter det i gång en kedjereaktion som når ända fram till hyrestagarnas plånbok.

Vad händer när Swedbank höjer räntorna?

Räntehöjningar från Swedbank är en signal till marknaden om att kapitalkostnaden för fastighetsägare ökar. Swedbank är en av Sveriges största bolåneleverantörer, och när de höjer sina långa räntor – särskilt på 5- och 10-årsräntor som fastighetsägare föredrar – får det omedelbar effekt på investeringskalkyler. En fastighetsägare som lånat 10 miljoner kronor för att köpa ett hyreshus i Nacka betalar plötsligt hundratusentals kronor mer per år i räntekostnader.

Denna ökning måste finansieras någonstans, och för hyreshus är det nästan alltid genom höjda hyror. Enligt statistik från Boverket höjdes genomsnittliga hyrorna i Stockholms län med 4,2 procent under 2023, en ökning som direkt korrelerar med räntehöjningscykeln som började 2022. Nacka, som en attraktiv förort med närhet till Stockholm, har sett ännu högre ökningar.

Effekt 1: Högre hyror för nya och befintliga hyresgäster

Den mest direkta effekten av Swedbanks räntehöjning är höjda hyror. För nya hyresgäster märks detta omedelbar – ett nytt hyreskontrakt kommer helt enkelt att vara dyrare än ett från två år sedan. Men för befintliga hyresgäster är effekten mer komplex och ofta långsammare.

I Sverige finns det regler för hyreshöjningar. Enligt hyreslagen kan hyresvärden höja hyran årligen, men bara med ett belopp som motsvarar "skälig andel av kostnadsökningen". Det betyder att en fastighetsägare inte kan höja hyran hur mycket som helst bara för att räntorna stigit. Dock är tolkningen av "skälig andel" ofta tveksam, och många hyresvärdar använder denna möjlighet för att höja hyror med 3–6 procent årligen.

I Nacka, där många hyreshus ägs av större fastighetsbolag och institutionella investerare, är dessa höjningar ofta genomförda enligt lag men upplevs som hårda av hyresgäster. En lägenhet på 65 kvadratmeter som kostade 8 500 kronor per månad 2022 kan idag kosta närmare 9 200 kronor – en ökning på över 700 kronor månadsvis för samma bostad.

Effekt 2: Minskad nybyggnation av hyreshus

Räntehöjningar skapar en paradox för hyresmarknaden: färre nya hyreshus byggs när räntorna är höga. En fastighetsägare eller utvecklare som överväger att bygga ett nytt hyreshus i Nacka gör en investeringskalkyl. Om räntorna på långfristiga lån stiger från 2,5 procent till 4,5 procent, ökar kapitalkostnaden dramatiskt. För ett projekt på 500 miljoner kronor motsvarar det en årlig kostnadsökning på 10 miljoner kronor. Läs vidare via Riksbankens vägledning.

För att projektet ska vara lönsamt måste hyror höjas eller projektets omfattning minskas. Många utvecklare väljer att pausa eller skala ned projekt, vilket leder till färre nya lägenheter på marknaden. Detta är redan synligt i Nacka – flera planerade hyreshusprojekt har skjutits upp eller omförhandlats under 2024.

Mindre utbud av nya lägenheter betyder högre konkurrens om befintliga lägenheter och därmed högre hyror. Det är en långsam men säker effekt som märks mest efter 12–24 månader. För kontext, se Konsumenternass vägledning.

Effekt 3: Ökad andel bostadsrätter framför hyreshus

En mindre uppmärksammad effekt är skiftet från hyreshus till bostadsrätter. När räntorna på hyreshusprojekt blir för höga, väljer utvecklare ofta att bygga bostadsrätter istället. Bostadsrätter kräver mindre långsiktigt kapital från utvecklaren – de säljs direkt till köpare som själva finansierar sitt köp.

Detta är redan en trend i Stockholmsregionen. Under 2023–2024 har andelen nya bostadsrätter ökat medan andelen nya hyreshus stagnerats. För Nackas hyresmarknad betyder detta att utbudet av hyreshus växer långsammare än befolkningen, vilket pressar upp hyrorna ytterligare.

För hyresgäster som önskar långsiktig stabilitet och möjlighet att bygga eget kapital är detta en dålig utveckling. Bostadsrättsmarknaden kräver betydande eget kapital för att komma in – ofta 15–20 procent av köpesumman – vilket många hyresgäster inte har.

Höjda hyror tvingar människor att flytta eller välja mindre bostäder. I Nacka, som är en relativt välbeställd förort, märks detta kanske mindre än i andra områden. Men även här finns det hyresgäster på låga inkomster – pensionärer, studenter, unga familjer – som pressas när hyran stiger.

En studie från Stockholms universitet från 2023 visade att hyreshöjningar på över 5 procent per år leder till ökad omflyttning bland låginkomsthushåll. Människor söker sig till billigare områden eller accepterar mindre bostäder. Detta kan fragmentera närsamhällen och göra det svårare för vissa grupper att bo kvar i attraktiva områden som Nacka. För kontext, se uppgifter från Hyresgästföreningen.

För hyresvärdar kan detta också bli ett problem – högre omflyttning betyder högre vakanser, högre administrationskostnader och svårare att behålla långsiktiga, stabila hyresgäster.

Lönar det sig att söka bostad i Nacka nu?

Ja, men strategin måste förändras. Om du är på bostadsjakt i Nacka bör du förstå att marknaden är i omvandling. Räntehöjningarna har gjort hyreshus dyrare, men de har också gjort bostadsrätter relativt sett dyrare för köpare (högre bolånekostnader).

En smart strategi kan vara att:

Acceptera en mindre lägenhet eller ett område lite längre från centrum
Förhandla om hyreskontraktet – många hyresvärdar är villiga att ge rabatt för långsiktiga, pålitliga hyresgäster
Vänta på att räntorna stabiliseras eller faller innan du fattar större beslut
Undersöka möjligheten att köpa en bostadsrätt om du har eget kapital – låneräntorna kan bli lägre än hyreshöjningarna

Framtidsutsikter för Nackas hyresmarknad

Räntorna kommer sannolikt att stabiliseras under 2025, enligt de flesta ekonomiska prognoser. Riksbanken har signalerat att räntesänkningar kan komma senare under året. Om detta inträffar kan trycket på hyreshusbyggandet minska något, och hyreshöjningarna kan bli mer måttliga.

Men skadorna är redan gjorda. De höga räntorna under 2022–2024 har redan reducerat nybyggnationen och pressat upp hyror. Det tar år att bygga nya hyreshus, så bristen på bostäder kommer att kännas i flera år framöver. Bakgrund finns i Jordabalken (Riksdagen).

För Nackas del betyder detta att hyresmarknaden förblir en köpares marknad (eller snarare hyresvärdens marknad) under överskådlig framtid. Hyresgäster måste förvänta sig fortsatta höjningar, om än kanske något mindre kraftiga än under toppåren 2023–2024.

Läs vidare: värd att läsa.