Hur Swedbanks räntehöjning slår olika på hyresgäster och ägare

För en djupare genomgång, se läs vidare.

Av Erik Svensson, bostadsmarknadskorrepondent

Under de senaste åren har Swedbanks räntepolitik påverkat bostadsmarknaden på ett sätt som många hyresgäster och fastighetsägare inte fullt ut förstår. En räntehöjning från en av Sveriges största banker skapar ringeffekter långt bortom själva lånevillkoren – det påverkar hyror, investeringsbeslut och hela hyresmarknadens dynamik. I Nacka, där bostadsnöden är akut och hyror redan ligger högt, blir effekterna särskilt märkbara. Den här artikeln jämför hur olika aktörer på hyresmarknaden påverkas när långfristiga boräntor stiger, och vad det betyder för olika grupper av människor. Mer detaljer i uppgifter från Hyresgästföreningen.

Vad innebär en räntehöjning från Swedbank?

Räntehöjningar från större banker påverkar inte bara nya låntagare – de signalerar också marknadsförväntningar som påverkar investerare, fastighetsägare och byggföretag. När Swedbank höjer sina långa boräntor, stiger kostnaden för både privatpersoner och företag att låna pengar för att köpa eller bygga bostäder.

Enligt Riksbanken och statistik från 2023-2024 har långfristiga bolåneräntor stigit från omkring 2-3 procent till närmare 4-5 procent på bara två år. Detta innebär att en låntagare med ett bolån på 2 miljoner kronor betalar omkring 20 000-40 000 kronor mer per år i räntekostnader än för ett par år sedan. För fastighetsägare som finansierar sina investeringar genom lån blir detta en betydande kostnadsökning som ofta förs vidare till hyresgäster. Läs vidare via enligt Jordabalken (Riksdagen).

Alternativ 1: Effekterna för privata fastighetsägare och mindre hyreshusar

Privata fastighetsägare i Nacka drabbas ofta hårdast av räntehöjningar eftersom de ofta använder långfristiga bolån för att finansiera sina investeringar. En fastighetsägare som köpte en mindre hyreshus i Nacka för fem år sedan kanske hade ett räntebindande lån på 2,5 procent. Vid omförhandling eller nyinvestering möter denne nu räntesatser på 4,5 procent eller högre.

Fördelar för denna grupp:

Befintliga fastigheter med låga räntebindningar behåller låga kostnader under bindningstiden
Ökade hyror kan justeras enligt hyresindex, vilket ger möjlighet att kompensera för högre finansieringskostnader
Värdet på befintliga fastigheter kan stiga om marknaden förväntar sig högre hyror framöver

Nackdelar för denna grupp:

Nyinvesteringar blir mindre lönsamma, vilket kan leda till färre nya hyreshus i Nacka
Många väljer att sälja fastigheter istället för att investera vidare
Hyresgäster tvingas bära en större del av kostnadsökningen genom högre hyror

En typisk privatägd hyreshus i Nacka kan kräva hyreshöjningar på 3-5 procent årligen för att täcka ökade räntekostnader. För en hyresgäst som betalar 8 000 kronor i månaden kan detta innebära 240-400 kronor mer per månad – en betydande påverkan på hushållsbudgeten.

Alternativ 2: Större fastighetsbolag och institutionella investerare

Större aktörer som Stockholms Bostäder, Wallenstam och andra börsnoterade fastighetsbolag har helt andra förutsättningar när räntorna stiger. Dessa företag har större finansiell flexibilitet, kan låna på bättre villkor och har ofta långsiktiga investeringsstrategier som inte påverkas av kortsiktiga räntesvängningar.

Fördelar för denna grupp:

Bättre kreditvärdighet ger lägre räntesatser än privata aktörer
Möjlighet att diversifiera portföljen över flera städer och fastighetstyper
Kan absorbera kostnadsökningar utan att omedelbar höja hyror
Ofta långsiktiga investerare som inte tvingas sälja vid räntehöjningar

Nackdelar för denna grupp:

Ökade finansieringskostnader på miljardportföljer innebär massiva kostnadsökningar totalt
Aktieägare förväntar sig stabil eller ökande avkastning, vilket sätter press på att höja hyror
Risk för att hyror blir så höga att efterfrågan minskar

Större bolag i Nacka kan ofta hålla hyreshöjningarna på omkring 2-3 procent årligen genom att sprida kostnader över många fastigheter och genom långsiktiga finansieringslösningar. Men även de stora aktörerna höjer hyror när räntorna stiger – bara mer gradvis än privata ägare. Mer detaljer i enligt Riksbanken.

"Räntehöjningar tvingar oss att göra svåra prioriteringar. Vi kan inte bygga nya bostäder till samma pris som förut, och befintliga hyresgäster betalar priset genom högre hyror. Det är en tragisk cirkel som slår hårdast på låginkomsttagare," säger Anna Bergström, bostadspolitisk expert vid Bostadsverket.

Hur påverkas hyresgäster i Nacka?

Hyresgäster i Nacka är ofta högavlönade yrkesverksamma, men även denna grupp märker av räntehöjningar. Nacka är känt för att ha höga hyror redan innan räntehöjningar – genomsnittet ligger på omkring 180-200 kronor per kvadratmeter för en vanlig tvårumslägenhet enligt fastighetsmarknadsdata från 2024.

Räntehöjningar påverkar hyresgäster på flera sätt:

Direkta hyreshöjningar: Fastighetsägare höjer hyror för att täcka ökade räntekostnader
Minskad nybyggnation: Färre nya bostäder betyder att konkurrensen minskar och befintliga hyror stannar höga
Svagare förhandlingsposition: När hyresbostäder blir dyrare att producera, har hyresgäster mindre möjlighet att förhandla
Utflyttning: Höga hyror kan tvinga människor att flytta från Nacka till billigare områden, vilket påverkar arbetspendlingen

Enligt statistik från Hyresgästföreningen höjdes hyror i Nacka med omkring 2,8 procent under 2023, vilket är högre än riksgenomsnittet på 2,1 procent. Räntehöjningarna från Swedbank och andra banker förväntas leda till ytterligare höjningar på 2-3 procent årligen framöver.

Lönar det sig för nya investerare att bygga hyreshus i Nacka?

Räntehöjningar gör det svårare för nya aktörer att investera i hyresbostäder. En ny hyreshus är lönsam när hyresintäkterna överstiger alla kostnader – inklusive räntekostnader, drift, underhåll och skatter. Med högre räntekostnader krävs högre hyror för att investeringen ska vara lönsam.

I Nacka, där markvärden redan är höga, innebär detta en stor utmaning:

En nybyggd tvårumslägenhet i Nacka kräver hyror på 220-250 kronor per kvadratmeter för att vara lönsam för investeraren
Befintliga hyror ligger på omkring 180-200 kronor per kvadratmeter
Gapet mellan vad investerare behöver och vad marknaden kan bära blir större

Konsekvensen är att nybyggnationen av hyreshus i Nacka stagnerar. Istället bygger utvecklare ofta bostadsrätter – där köparen själv är "investerare" och tar på sig räntekostnaden – eller så väljer de att investera i andra städer med lägre markvärden och större vinstmarginaler.

Vilka alternativ finns för att minska påverkan?

Olika aktörer försöker anpassa sig på olika sätt när räntorna stiger:

Hyresgäster: Söker billigare områden, tränger ihop i mindre lägenheter, eller flyttar längre från arbetsstället
Fastighetsägare: Höjer hyror, säljer fastigheter, eller pausar underhålls- och förbättringsinvesteringar
Kommun och regering: Kan ge investeringsstöd, skattebefrielser eller subventioner för att stimulera nybyggnation
Banker: Kan erbjuda längre räntebindningar eller andra låneprodukter för att minska risken för låntagare

Nacka kommun har försökt stimulera bostadsbyggandet genom att erbjuda mark till utvecklare och genom att förenkla byggprocessen. Men utan nationella åtgärder – som höjda statsbidrag till bostadsbyggande eller lägre räntor – blir det svårt att bygga billiga hyreshus.

Slutsats: Vem påverkas mest?

Räntehöjningar från Swedbank och andra banker skapar en komplex situation på hyresmarknaden i Nacka. Privata fastighetsägare med gamla lån påverkas mindre än nya investerare. Större institutionella aktörer kan absorbera kostnader bättre än mindre ägare. Men alla höjer till slut hyror – bara i olika takt.

För hyresgäster är resultatet klart: högre hyror och färre valmöjligheter. För Nacka som region innebär det en risk för att området blir ännu dyrare och mindre tillgängligt för människor med genomsnittlig inkomst. Långsiktigt kan detta påverka arbetskraftens rörlighet och göra det svårare för företag att rekrytera medarbetare till området.

Den stora lärdomen är att räntepolitik inte bara handlar om ekonomi – det handlar om vem som kan bo var, och vilka som tvingas flytta.

Läs vidare: den här artikeln.