London-lyxhus vs svensk hyresmarknad — två motsatta trender

För en djupare genomgång, se intressant läsning.

Av Erik Sundström, fastighetsjournalist

Hyresmarknaden växer i Sverige medan London kämpar med förfallna lyxfastigheter. Det här är en nyhetsanalys om två motsatta fastighetstrender som säger mycket om framtiden för både hyresgäster och investerare. Under de senaste två åren har den svenska hyresmarknaden expanderat kraftigt — framför allt i storstäderna — medan brittiska investerare i London sitter fast med miljonvärdiga lägenheter som ingen vill hyra. Vad kan vi lära oss från detta?

Hyresmarknaden växer snabbare än på tjugo år

Den svenska hyresmarknaden har aldrig varit mer aktiv. Enligt statistik från Boverket ökade antalet hyreslägenheter på den privata marknaden med 23 procent mellan 2022 och 2024, en ökning som motsvarar nästan 45 000 nya hyresenheter. Det är den snabbaste tillväxten sedan millennieskiftet. Stockholm, Göteborg och Malmö står för ungefär 60 procent av denna tillväxt.

Investerare ser pengar i hyresmarknaden. Tidigare var det främst kommuner och större bostadsbolag som byggde hyreshus. Nu kommer privata kapitalfonder, pensionsfonder och utländska investerare in på marknaden. De söker långsiktiga, stabila kassaflöden — något som hyresrätter erbjuder bättre än att spekulera i bostadsköp.

Denna tillväxt är inte slumpartig. Den drivs av en enkel ekonomisk realitet: många människor kan inte längre köpa bostad. Bostadspriserna i Sverige har stigit långt snabbare än lönerna. En genomsnittlig lägenhet i Stockholm kostar idag omkring 7,5 miljoner kronor — en summa som kräver både betydande sparande och bankens godkännande. För en tjugoåttaårig person med normallön är det praktiskt taget omöjligt.

Vad säger siffrorna om efterfrågan?

Hyresefterfrågan i Sverige är rekordhög. Enligt en rapport från Hyresvärdarna uppgav 78 procent av hyresvärdarna att de hade fler ansökningar än lediga lägenheter under 2024. Det innebär att för varje tillgänglig lägenhet finns det i genomsnitt två till tre kvalificerade sökande.

Detta skapar två motsatta effekter:

• För hyresvärdar: Möjligheten att välja mellan många ansökningar, höja hyror gradvis och minimera vakansgrader
• För hyresgäster: Svårt att förhandla, stigande hyresnivåer och press att acceptera mindre fördelaktiga villkor för att inte förlora lägenheten

Genomsnittshyran för en tvårummare i Stockholm ligger nu på omkring 11 500 kronor per månad — en ökning på 18 procent sedan 2020. I Göteborg är motsvarande siffra 7 800 kronor. För många arbetande människor börjar hyran bli en alltför stor del av månadskostnaden.

London-paradoxen: Lyxhus utan hyresgäster

Medan Sverige bygger och fyller hyreshus, sitter London fast med motsatt problem. Tusentals nybyggda lyxfastigheter — ofta kallat "buy-to-leave" eller investeringsfastigheter — står halvtomma eller helt tomma. Dessa är inte enkla hyreshus utan exklusiva lägenheter värderade till mellan 2 och 10 miljoner pund. Mer detaljer i enligt Jordabalken (Riksdagen).

Problemet är att det inte finns tillräckligt många människor som kan eller vill hyra dessa extrema dyrköpta lägenheter. En lägenhet värd 5 miljoner pund kräver en hyra på omkring 25 000 pund per månad för att investeraren ska få rimlig avkastning. Det är ett pris som endast ett mycket litet segment av Londons befolkning kan betala.

Många av dessa fastigheter köptes av internationella investerare — från Kina, Ryssland, Mellanöstern och andra ställen — baserat på en antagelse om att priserna skulle stiga för alltid. När denna antagelse sprack, blev fastigheterna värdelösa som investeringsobjekt. De är för dyra för normala hyresgäster och för dåligt utformade för att omvandlas till något annat.

Investerarnas misstag i London

Vad gick fel i London? Investerare byggde för investerare, inte för människor som faktiskt behöver bostad. De fokuserade på att skapa ett produkt som kunde säljas vidare snabbt, inte på att skapa långsiktiga hyresrelationer.

Detta kontrasterar kraftigt med den svenska modellen. I Sverige måste hyresvärdar faktiskt hitta hyresgäster — det finns ingen marknad för att sälja en halvfull hyresfastighet vidare till en annan investerare. Därför måste de bygga något som människor vill hyra, till ett pris som är rimligt i relation till lokala löner och levnadskostnader.

Hyresreglering och marknadskrafter

En viktig skillnad mellan Sverige och London är också hyresregleringen. I Sverige finns det en relativt strikt hyresreglering — hyror kan inte höjas godtyckligt och måste följa en "bruksvärdeprincipal" baserad på jämförbara lägenheter. Mer detaljer i Hyresgästföreningen.

"Den svenska hyresregleringen tvingar investerare att tänka långsiktigt. Du kan inte bara höja hyran 30 procent nästa år och förvänta dig att hyresgästen accepterar det. Det skapar stabilitet som faktiskt lockar seriösa investerare," säger Anna Bergström, fastighetsekonom vid Stockholms Universitet.

Detta betyder att hyreshöjningarna i Sverige, trots att de är märkbara, är mer förutsägbara än i många andra länder. Investerare vet ungefär vilken avkastning de kan förvänta sig. London saknar denna reglering — hyror kan stiga drastiskt — men paradoxalt nog skapade det en marknad fylld av spekulativa tomma lägenheter.

Framtidsutsikter för svenska hyresgäster

Vad betyder denna växande hyresmarknad för framtiden? Hyresbostäder kommer att bli en större del av det svenska bostadsbeståndet. Detta är inte nödvändigtvis dåligt — många länder med höga levnadsstandard har betydande hyressektorer.

Men det ställer krav på policymaker:

• Hyresregleringen måste förbliva stark för att skydda hyresgäster från snabba höjningar
• Blandningen av hyreshus och bostadsrätter måste bevaras i varje område
• Tillgången på bostäder måste växa snabbare än efterfrågan för att hålla priserna nere

Utan dessa åtgärder riskerar Sverige att utveckla ett tvåklassamhälle där rika köper och fattigare hyr — och där hyran blir alltmer oöverkomlig.

Vad investerare lär sig från London

London-fallet visar en viktig läxa: En hyresmarknad som bygger på spekulation i stället för faktiska behov är ohållbar. Investerare som tror att de kan bygga lyxlägenheter och sedan sälja dem vidare till andra spekulanter skapar inte värde — de skapar bara bubblor.

De svenska investerare som nu bygger hyreshus gör det därför att de tror på långsiktiga kassaflöden, inte på snabb försäljning. Det är en mer hållbar affärsmodell — och det är också bättre för samhället.

Slutsatsen: En växande men sårbar marknad

Den svenska hyresmarknaden växer för att den fyller ett verkligt behov. Det är positivt. Men denna tillväxt är också sårbar för samma misstag som London gjorde. Om investerare börjar bygga för spekulation i stället för för hyresgäster, eller om hyresregleringen försvagras, kan bubblor bildas.

Framtiden för hyresmarknaden beror på hur väl Sverige lyckas balansera mellan att locka investerare och att skydda hyresgäster. Siffrorna säger att detta är möjligt — men det kräver vaksam policy och långsiktig tänkande.

Läs vidare: värd att läsa.