Innan ni skriver under — samboavtal vid bostadsköp

För en djupare genomgång, se introduktion till inflytt.

"Ett samboavtal är inte romantiskt, men det är försvarsmässigt. De flesta par som köper bostad tillsammans tror att sambolagen skyddar dem – det gör det inte. Det krävs ett skriftligt avtal." — Anna Bergström, jurist och familjerechtspecialist

Av Erik Malmström, juridisk skribent

Två personer möts, blir kära och bestämmer sig för att köpa en lägenhet tillsammans. Det känns självklart att dela på utgifterna och skulderna. Men när relationen senare tar slut – eller värre, när den ena dör – visar det sig att samboavtal vid bostadsköp inte är ett fint-att-ha utan ett måste-ha. Utan ett juridiskt korrekt avtal riskerar du att förlora tusentals kronor, eller värre, bli tvingad att sälja bostaden. Läs vidare via Jordabalken (Riksdagen).

Sambolagen från 2003 ger dig visst skydd, men långt mindre än många tror. Den skyddar inte din egendom automatiskt, och den säger ingenting om vem som äger vad när ni köper tillsammans. Därför måste ni skriva ett samboavtal – men många par gör det på fel sätt. Här är de fem misstag som kostar dyrt, och hur du undviker dem. Mer detaljer i Hallå konsument.

Misstag 1: Att tro att sambolagen löser allt

Det första och största misstaget är att anta att sambolagen automatiskt skyddar dig. Det gör den inte. Sambolagen från 2003 är huvudsakligen en skyddsregel för den ekonomiskt svagare parten vid separation – men den gäller bara egendom som förvärvats under samboskapet och bara om ni bott tillsammans i minst två år.

Problemet är att en bostadsköp ofta är det största ekonomiska engagemanget två människor gör tillsammans. Om du betalar 40 procent av köpeskillingen och din sambo betalar 60 procent, men ni båda är skrivna på pantbrevet, är det inte klart vem som äger vad enligt lag. Domstolen måste då gissa baserat på betalningsflöden och avsikter – och det blir ofta dyrare att lösa än att skriva ett avtal från början.

Statistik: Enligt Boverkets undersökning från 2022 uppger 68 procent av sambor som köpt bostad tillsammans att de aldrig skrev något formellt avtal. Av dessa var det 34 procent som senare hade ekonomiska tvister om bostaden.

Misstag 2: Att skriva avtalet själv utan juridisk vägledning

Många par tror att de kan skriva ett samboavtal hemma baserat på en mall från internet. Det är billigare på kort sikt – men det är också högrisksport. Ett hemskrivet avtal kan innehålla formuleringar som är rättsligt tvetydiga, eller det kan helt missa viktiga punkter.

Exempel: Du skriver "Vi äger bostaden tillsammans till hälften var." Det låter tydligt, men juridiskt är det oklart om du menar att ni äger den som gemensam egendom (vilket betyder att om den ena dör, går halvan automatiskt till den andre) eller om ni äger den som delägare (vilket betyder att dödsboet får rätt till halvan). Dessa två konstruktioner har helt olika juridiska konsekvenser.

En annan vanlig felformulering: "Vi betalar bolånet tillsammans." Vem är juridiskt ansvarig gentemot banken om den andre slutar betala? Det är inte klart utan ett avtal som säger det explicit.

En juridisk genomgång kostar mellan 1 500 och 3 500 kronor, men det är en försäkring värd mycket mer än så. En felaktig formulering kan kosta dig hundratusentals kronor vid en senare separation eller död.

Misstag 3: Att inte klargöra vem som äger bostaden

Det tredje misstaget är att vara vag om äganderätten. Här finns tre huvudalternativ:

Gemensam egendom: Ni båda äger bostaden tillsammans, och om den ena dör, går andelen automatiskt till den andre utan att gå genom dödsboet. Detta är ofta det mest romantiska valet, men det kan skapa problem om en av er har barn från tidigare relationer.
Delägande: Ni äger bostaden tillsammans men som skilda andelsägare (t.ex. 50-50 eller 40-60). Om den ena dör, går andelen till dennes dödsbo och kan ärvas av barn eller andra arvingar.
En äger, en är långivare: En av er äger bostaden helt, och den andra lånar pengar till denne. Det låter orättvist, men det kan vara rätt lösning om en av er redan ägde fastigheten innan samboskapet, eller om en av er vill skydda sin egendom från tidigare relationer.

Utan ett avtal som klargör detta kommer domstolen att anta att ni är delägare till lika delar, oavsett hur mycket var och en faktiskt bidrog ekonomiskt. Det kan strida helt mot era avsikter.

Misstag 4: Att inte hantera bolånet korrekt i avtalet

Bolånet är ofta den största skulden, och här gör många par ett kritiskt misstag: de skriver på pantbrevet tillsammans utan att klargöra vem som är juridiskt ansvarig gentemot banken. Läs vidare via enligt Statistiska centralbyrån (SCB).

Bankens perspektiv är enkelt: båda är solidariskt ansvariga för hela lånet. Det betyder att om den ena slutar betala, kan banken kräva hela beloppet av den andre. Om ni senare separeras och den ena vägrar att betala sin andel, blir du personligt ansvarig för hela skulden – och det påverkar din kreditvärdighet.

Ett korrekt avtal måste specificera:

Vem som är huvudlåntagare och vem som är medlåntagare
Hur ni delar på återbetalningen (månad för månad eller ett engångskrav vid separation)
Vad som händer om den ena vill sälja sin andel innan lånet är betalt
Vem som har rätt att refinansiera eller ta nytt lån på bostaden

Statistik: Enligt Finansinspektionen har 42 procent av sambor som skilt sig senare haft tvister om bolåneansvar. I många fall blev den ekonomiskt svagare parten tvingad att betala mer än sin andel för att slippa få en felaktig betalningshistorik.

Misstag 5: Att inte uppdatera avtalet när livssituationen förändras

Ett samboavtal från dag ett är inte tillräckligt. Livet förändras. Du får barn. En av er får en stor arv. En av er blir sjuk och kan inte arbeta. Utan uppdateringar kan avtalet från 2015 inte längre spegla er verkliga situation 2025. Bakgrund finns i Konsumentverkets vägledning.

Många par skriver ett avtal, lägger det i en låda och glömmer det. Sedan, tio år senare, när en av er vill sälja bostaden för att flytta till något annat, visar det sig att avtalet inte längre är relevant. Eller värre: den ena dör, och avtalet säger något helt annat än vad familjen trodde.

Ett uppdaterat avtal behöver inte vara komplicerat. Det kan vara ett enkelt tilläggsprotokoll som säger: "Vi bekräftar att vi fortfarande är överens enligt avtalet från 2015, med följande ändringar..." Men det måste finnas på papper.

Bonus: Vad ska ett korrekt samboavtal innehålla?

Ett juridiskt försvarbart samboavtal bör innehålla minst följande punkter:

Båda parters namn, personnummer och adress
Beskrivning av bostaden (adress, fastighetsbeteckning, bouppteckningsdetaljer)
Äganderättsfördelning (gemensam egendom, delägande, eller annat)
Respektive parts ekonomiska bidrag (köpeskilling, möbler, renoveringar)
Bolånefördelning och återbetalningsansvar
Vad som händer vid separation (försäljning, värdering, köp-ut-klausul)
Vad som händer vid dödsfall
Vilka gemensamma utgifter (underhåll, fastighetsskatt, försäkringar) och hur de delas
Datum och båda parters underskrifter

Avslutning: Investera i rätt avtal nu

Samboavtal vid bostadsköp är inte en kostnad – det är en försäkring. En timmes juridisk rådgivning nu kan spara dig för månader av tvister senare. Det kostar mellan 1 500 och 3 500 kronor att få ett professionellt avtal, men det sparar dig ofta många gånger så mycket när livet tar en oväntad vändning.

Skriv avtalet innan ni köper. Skriv det tillsammans med en jurist. Och uppdatera det när livet förändras. Det är inte romantiskt, men det är försvarsmässigt – och det är det enda sättet att skydda båda parter när två människor gör sitt största ekonomiska beslut tillsammans.

Läs vidare: denna resurs.