Tre fallgropar i tilläggslånet — Claudias varning från Karlstad

För en djupare genomgång, se läs mer här.

Av Sofia Bergström, finansredaktör

Under de senaste åren har tilläggslån blivit allt vanligare bland svenska husägare, men regelverket har också skärpts betydligt. Tilläggslån – det vill säga att låna mer pengar mot samma fastighet – kan vara en smart lösning för renovering eller större investeringar, men det är också en av de områden där flest människor gör kostiga misstag. Denna guide visar dig vilka fallgropar du måste undvika när du överväger ett tilläggslån.

Vad är ett tilläggslån och varför är det riskfyllt?

Ett tilläggslån innebär att du lånar mer pengar mot samma bostadsfastighet som redan är belånad. I stället för att ta ett helt nytt hypotekslån, ökar du belåningsgraden på din befintliga egendom. Det låter enkelt, men här börjar problemen ofta.

Många husägare tror att ett tilläggslån är detsamma som ett vanligt bostadslån – det är det inte. Bankerna behandlar tilläggslån mycket strängare numera, och regelverket har förändrats markant sedan 2016. Belåningsgraden – hur stor andel av fastighetens värde som är lånad – är nu den kritiska faktorn som avgör om du överhuvudtaget får lånet godkänt. Enligt Finansinspektionens regler får bostadslån normalt inte överstiga 85 procent av fastighetens värde, men för tilläggslån är gränsen ofta ännu lägre.

"Det största misstaget jag ser är att människor antar att deras bank automatiskt godkänner ett tilläggslån bara för att de redan har ett bostadslån där. Bankerna gör en helt ny bedömning, och denna gång väger de in mycket hårdare krav på din ekonomi och fastighetens värde," säger Claudia Wörmann, finansiell rådgivare på Karlstads sparbank, som varnar för denna missuppfattning.

Misstag 1: Att inte förstå de nya belåningsgränserna

Det första och mest kritiska misstaget är att inte förstå hur de nya reglerna för belåning fungerar. Många tror att de kan låna upp till 85 procent av fastighetens värde totalt, men så är det inte alltid.

Om du redan har ett bostadslån på 70 procent av fastighetens värde och försöker ta ett tilläggslån på ytterligare 20 procent, landar du på 90 procent total belåning – vilket överstiger gränsen. Bankerna kan helt enkelt säga nej. Dessutom ser många banker tilläggslån som mer riskfyllt än ursprungslånet, eftersom de är "andra hand" om något skulle gå snett.

Här är vad som ofta glöms bort:

Fastighetsvärdationen kan ha sjunkit sedan du köpte
Bankerna räknar ofta med ett lägre värde än vad du tror
Vissa banker har lägre gränser än 85 procent för tilläggslån
Din nuvarande skuld räknas helt in i belåningsgraden

Misstag 2: Att inte räkna på den totala kostnaden

Ett annat vanligt misstag är att fokusera enbart på räntan och glömma bort alla andra kostnader. Ett tilläggslån kommer med en rad avgifter som många inte räknar med från början.

Låneansökningsavgiften kan ligga på 1 000–3 000 kronor. Värderingsavgiften för att fastigheten värderas på nytt kostar ofta 1 500–2 500 kronor. Därefter kommer eventuella juridiska avgifter och pantregistreringsavgifter. Tillsammans kan dessa lätt bli 5 000–8 000 kronor innan du ens har fått pengarna.

Lägg till detta att räntan på tilläggslån ofta är högre än på ditt ursprungslån – ofta 0,5–1,5 procent högre – och bilden blir helt annorlunda. Om du lånar 200 000 kronor till en ränta som är 1 procent högre än ditt ursprungslån, betalar du ungefär 2 000 kronor extra per år i ränta. Under 20 år blir det 40 000 kronor. Läs vidare via enligt Finansinspektionen.

Kostnader att alltid räkna in:

Låneansökningsavgift: 1 000–3 000 kr
Värderingsavgift: 1 500–2 500 kr
Pantregistrering: 500–1 500 kr
Eventuella juridiska avgifter: 500–2 000 kr
Högre ränta än ursprungslånet: ofta 0,5–1,5 % högre

Misstag 3: Att inte jämföra alternativ innan du söker

Många människor går direkt till sin befintliga bank och söker ett tilläggslån utan att jämföra med andra lösningar. Det är ett stort misstag ekonomiskt.

Ibland är det billigare att refinansiera hela lånet – det vill säga att ta ett nytt större bostadslån och betala av det gamla. Andra gånger lönar det sig att ta ett personligt lån eller ett konsumtionslån istället, beroende på vad pengarna ska användas till. En tredje option kan vara att vänta tills fastighetens värde har stigit, så att belåningsgraden blir lägre. Bakgrund finns i Konsumenternass vägledning.

Innan du söker ett tilläggslån, bör du alltid jämföra:

Refinansiering av hela lånet
Personligt lån eller konsumtionslån
Att vänta tills fastighetens värde stiger
Att använda sparade pengar istället

Enligt Statistiska centralbyrån steg bostadspriserna i genomsnitt med 5,2 procent årligen mellan 2015 och 2023, vilket betyder att många husägare kan få bättre villkor genom att vänta några år.

Misstag 4: Att inte planera för räntehöjningar

Ett fjärde misstag är att inte räkna på vad som händer om räntorna stiger. Under 2024 har många räntehöjningar redan genomförts, och många prognoser tyder på att räntorna kommer att stabiliseras på en högre nivå än tidigare.

Om du lånar 250 000 kronor till 4 procent ränta, betalar du ungefär 10 000 kronor per år i ränta. Om räntorna stiger till 5 procent – något som är helt möjligt inom några år – stiger din årliga räntekostnad till 12 500 kronor. Det är en ökning på 2 500 kronor per år, eller över 200 kronor extra per månad.

Många människor räknar inte med detta när de bestämmer sig för ett tilläggslån. De tänker: "Jag klarar av 4 procent" – men kan de verkligen klara 5 eller 6 procent?

Misstag 5: Att låna för mycket för att "det är möjligt"

Det sista stora misstaget är att låna så mycket som möjligt bara för att banken godkänner det. Bara för att du kan låna 300 000 kronor betyder det inte att du bör göra det.

En bra regel är att aldrig låna mer än du kan betala av på 15–20 år, även om banken erbjuder längre löptid. Ju längre tid du lånar på, desto mer betalar du i totala räntekostnader. En 20-årig lånelöptid är ofta ett misstag – försök att hålla dig till 15 år eller mindre.

Dessutom bör du alltid ha en buffert på minst 3–6 månaders levnadskostnader sparad, även när du tar ett tilläggslån. Många människor lånar för att de har dålig likviditet, och då är ett tilläggslån ofta inte lösningen – då behövs sparande eller budgetomställning istället.

Sammanfattning: De viktigaste punkterna att komma ihåg

Tilläggslån är inte alltid rätt lösning. Innan du söker måste du förstå de nya reglerna för belåning, räkna på alla kostnader, jämföra med alternativ, planera för räntehöjningar och vara ärlig med dig själv om hur mycket du verkligen behöver låna.

Kontakta flera banker, läs villkoren noga och be dem förklara varför de erbjuder just den ränta och de avgifter de gör. Ett tilläggslån kan vara smart för renovering eller större investeringar som ökar fastighetens värde – men det är aldrig smart om det är en väg ut ur dålig ekonomi. Då behövs en helt annan strategi.

Läs vidare: mer information.