Räntehöjningen gör hyran dyrare – här är siffrorna för Nacka

För en djupare genomgång, se bra sammanfattning.

Av Anna Bergström, boendeekonomist

Du sitter på IKEA-stolen i ditt lilla hyresrum på Värmdövägen och scrollar genom Booli när SMS:et kommer från din bank: "Swedbank höjer bolåneräntorna från och med nästa vecka." Ditt hjärta sjunker. Du är 32 år, tjänar okej, men en räntehöjning på två procent gör skillnaden mellan drömmen om egen lägenhet och att fortsätta hyra. Du är långt ifrån ensam — och Nacka är just nu ett av Stockholmsområdena där denna kamp mellan köp och hyra spelar ut på allvar. Mer detaljer i enligt Hyresgästföreningen.

Bakgrunden: När räntorna började klättra i Nacka

Nacka har länge varit en eftertraktad förort. Närhet till Stockholm centrum, goda kommunikationer, skolor och ett lugnt bostadsmiljö gjorde att många unga familjer och yrkesverksamma såg området som nästa naturliga steg upp på bostadsstegen. Under 2022-2023 var boräntorna rekordlåga — många låste räntorna på omkring 1,5-2 procent. Det gjorde det möjligt att köpa lägenhet även på medellön.

Men sedan kom inflationen. Riksbanken började höja styrräntan i juli 2022, och bankerna följde efter. Swedbank, som är en av Sveriges största bolånegivare, höjde sina räntesatser flera gånger under 2023-2024. Enligt Statistiska Centralbyrån steg den genomsnittliga bostadsräntesatsen för nya bolån från 1,75 procent i januari 2023 till över 4 procent i slutet av 2024. För en lägenhet värd 3,5 miljoner kronor (genomsnittet i Nacka enligt Booli) betyder det en månadskostnad på omkring 12 000 kronor extra för en familj med 70 procent belåning.

Det är här Nackas hyresmarknad plötsligt fick helt nya förutsättningar.

Utmaningen: Ränteschocken slår olika hårt

Problemet är inte bara räntorna — det är osäkerheten. Många potentiella köpare i Nacka som hade gjort sina kalkyler på 2-3 procents ränta kunde plötsligt inte få lånen godkända. Bankerna skärpte sina krav. Där du tidigare kunde låna 85 procent av köpesumman med 10 procent eget kapital, krävde många nu 15-20 procent. En lägenhet på 3,5 miljoner kronor kräver nu 525 000-700 000 kronor i kontanter — pengar som många unga människor inte har sparat.

Samtidigt hade hyreslägenheterna i Nacka inte höjt sina hyror i samma takt. En tvårummare på Värmdövägen kostar omkring 11 000-13 000 kronor i månaden. En motsvarande bostadsrätt kostar nu 3,2-3,8 miljoner kronor — vilket vid 4,5 procents ränta blir cirka 14 500-17 200 kronor i månadskostnad, plus bostadsrättsavgiften på 2 000-3 000 kronor. Matematiken blev helt annorlunda.

"Vi såg en omedelbar ökning av intresset för hyresmarknaden när Swedbank och andra banker höjde räntorna hösten 2023. Människor som hade planerat att köpa ställde in sina köp och började söka hyreslägenhet istället. Det var en märkbar förändring på bara några veckor," säger Marcus Lundgren, hyresägare och fastighetsförvaltare i Nacka med 15 års erfarenhet.

Här började problemet: Hyresmarknaden i Nacka är relativt späd. Det finns inte särskilt många hyreslägenhet tillgängliga, och de få som finns är snabbt bokade. Efterfrågan steg dramatiskt, men utbudet stod stilla.

Lösningen: Vad som hände på marknaden

En del människor gjorde det rationella. De stannade i hyresmarknaden. En del började söka i närliggande områden med billigare hyror. Men många försökte ändå köpa — bara på ett annorlunda sätt.

Här är vad vi såg ske i Nacka under 2024:

Mindre lägenhet blev det nya normalt. Istället för en tvårummare på 65 kvadratmeter köpte man en ettarummare på 45 kvadratmeter. Det sänkte köpesumman från 3,5 till 2,2 miljoner kronor — helt plötsligt blev räntorna hanterbar.
Fler människor började köpa tillsammans. Två vänner eller två par tillsammans kunde dela på det stora egna kapitalet, och räntekostnaden blev mindre för var och en.
Vissa började se på områden längre bort från centrum — Värmdö, Dalarö, Sorunda — där lägenheterna var billigare och räntekostnaden därför lägre.
Hyresmarknaden svarade genom att höja hyror. Från 2023 till 2024 steg hyror för tvårummares i Nacka med cirka 8-12 procent enligt Hyresmarknadsrapporten från Hyresgästföreningen.

Det som är viktigt att förstå: Räntehöjningen skapade en kedjereaktion. Högre räntekostnader för köpare = mer press på hyresmarknaden = högre hyror = mindre skillnad mellan att hyra och att köpa.

Resultatet: Konkreta siffror från Nacka

Låt oss göra matematiken konkret. En 32-åring i Nacka med 400 000 kronor i sparade pengar:

År 2022 (låga räntor):

Köp: 3,5 miljoner kronor lägenhet, 2,1 miljoner kronor bolån (60%), 1,4 miljoner kronor eget kapital. Månadskostnad: 3 100 kronor i ränta + 2 500 kronor bostadsrättsavgift = 5 600 kronor.
Hyra: 12 000 kronor i månadshyra.
Köp var 6 400 kronor billigare per månad.

År 2024 (höga räntor):

Köp: Samma lägenhet kostar nu 3,8 miljoner kronor. Med 400 000 kronor eget kapital och 70% belåning blir lånet 2,66 miljoner kronor. Månadskostnad: 10 000 kronor i ränta + 2 500 kronor bostadsrättsavgift = 12 500 kronor.
Hyra: 13 500 kronor i månadshyra (höjd pga efterfrågan).
Köp är nu 1 000 kronor DYRARE per månad.

Denna förändring är exakt vad som hände för tusentals potentiella köpare i Nacka. Enligt Boverkets statistik från 2024 minskade antalet bostadsrättsköp i Stockholms län med 23 procent jämfört med året innan, medan intresset för hyresmarknaden ökade med 31 procent. För kontext, se uppgifter från Finansinspektionen.

Misstag 1: Att inte räkna på långsiktiga räntescenarier

Det första misstaget många gjorde var att räkna på dagens räntor som om de var permanenta. En potentiell köpare tänkte: "Räntan är 4,5 procent nu, så det är det jag kan betala." Men räntor är cykliska. De går upp och ner.

Problemet är att när du tar ett bolån på 25 år är du låst vid en räntekostnad oavsett vad som händer. Om du inte har buffert för att räntorna stiger ännu mer, är du sårbar. Många i Nacka som köpte 2023-2024 räknade inte med att räntorna skulle kunna stiga till 5 eller 5,5 procent. Några gjorde det, och när Riksbanken signalerade ytterligare höjningar blev det stressigt.

Lärdomarna här är enkla:

Räkna alltid på ett högre räntescenario än dagens — ofta rekommenderas att räkna på 1-2 procent högre än nuvarande ränta
Kontrollera att du kan betala även om räntan stiger
En bra regel är att din månadskostnad för bostad inte bör överstiga 30 procent av din bruttoinkomst

Misstag 2: Att inte överväga hyra som långsiktig strategi

Det andra misstaget var att många såg hyra som något temporärt — något man gör tills man kan köpa. Men på en marknad som Nacka, där hyror stiger snabbare än tidigare, kan hyra faktiskt vara en rationell långsiktig strategi.

Varför? För att hyra ger flexibilitet. Du är inte låst vid en lägenhet eller ett område. Du kan flytta utan att behöva sälja. Du slipper risken för att lägenhetens värde sjunker (vilket det kan göra om räntorna stiger dramatiskt). Du behöver inte ha ett stort eget kapital för att flytta på. Mer detaljer i Riksbanken.

En person som hyrt i 5 år i Nacka istället för att köpa 2023-2024 skulle ha sparat pengar — och om räntorna nu börjar falla igen 2025-2026, kan den personen köpa från en mycket starkare ekonomisk position.

Misstag 3: Att inte planera för räntebindningens slut

Det tredje misstaget är specifikt för dem som redan köpt. Många tog ett bolån med kortare räntebindning — ofta 1-2 år — för att få en lägre ränta under de första åren. Tanken var: "Om två år kommer räntorna att falla, och då binder jag en ny ränta."

Men räntorna har inte fallit. De har stannat höga. Många människor i Nacka som band sin ränta 2022-2023 på 2-3 procent måste nu binda om på 4,5-5 procent. För en familj med 2 miljoner kronor i bolån betyder det 1 000-1 500 kronor extra i månadskostnad. Det är inte småpotatis. Läs vidare via Jordabalken (Riksdagen).

Om du redan har ett bolån:

Följ Riksbankens prognoser och räntemarknaden noggrant
Binda en ny ränta innan din gamla bindning löper ut — vänta inte tills sista dagen
Överväg att dela upp ditt bolån: en del på kort bindning, en del på lång bindning. Det ger flexibilitet.

Vad andra områden kan lära sig från Nacka

Nacka är inte unikt. Samma process pågår i Täby, Danderyd, Vaxholm och andra Stockholm-förorter. Men Nacka är ett bra exempel för att området hade relativt höga priser redan innan räntehöjningen — det gjorde att effekten blev extra märkbar.

Om du bor i ett liknande område och överväger att köpa eller hyra, är här det viktigaste att tänka på:

Läs vidare: förstå hyresmarknaden.