Jag trodde jag fick ta vad som helst — här var mitt misstag

För en djupare genomgång, se andrahandsuthyrning i praktiken.

Under de senaste åren har andrahandsuthyrning blivit allt vanligare i Kalmar, men många hyresgäster och hyresvärdar är osäkra på vilka avgifter som faktiskt är tillåtna enligt lag. Debatten har intensifierats när hyresmarknadens priser stiger, och många privatpersoner som hyr ut sina lägenheter på andrahand undrar vad de får ta betalt för – och vad som kan få juridiska konsekvenser. Av Maria Svensson, konsumenträttsspecialist.

Vad säger lagen om andrahandsuthyrning i Kalmar?

Andrahandsuthyrning regleras primärt genom hyreslagen, som är federal lagstiftning som gäller i hela Sverige, inklusive Kalmar. Huvudregeln är enkel: en hyresgäst får hyra ut sin lägenhet vidare endast om hyresvärden (fastighetsägaren) ger sitt skriftliga samtycke. Utan detta samtycke är andrahandsuthyrningen förbjuden och kan leda till avtalsbrott och vräkning.

Den stora missuppfattningen bland många hyresvärdar i Kalmar är att de automatiskt får höja hyran när de hyr ut på andrahand. Så är det inte. Hyreslagen säger att hyran för andrahandsuthyrning inte får överstiga den ursprungliga hyran som hyresgästen själv betalar till fastighetsägaren. Om originaluthyrningen kostar 6 000 kronor per månad, får andrahyresgästen inte betala mer än detta – oavsett efterfrågan på marknaden.

Enligt statistik från Boverkets senaste rapport från 2023 är det ungefär 15–20 procent av hyresrätt-ägarna i svenska städer som hyr ut på andrahand, ofta för att de tillfälligt bor någon annanstans eller vill ha en inkomstkälla. I Kalmar är andelen något lägre, men trenden är stigande.

Vilka avgifter är tillåtna?

Hyran är den enda avgift som är tillåten, och den får inte överstiga originalavtalet. Men här slutar inte regelverket. Det finns flera typer av kostnader som ofta felaktigt klassificeras som "avgifter" – och här är det viktigt att förstå skillnaden mellan vad som är en tillåten kostnad och vad som är en otillåten avgift.

Följande kostnader är tillåtna att föra vidare till andrahyresgästen:

Driftskostnader (värme, vatten, avlopp, sophantering) – dessa förs normalt vidare baserat på förbrukning eller fördelning
Hemförsäkring (om hyresvärden tecknat denna för lägenhetens räkning)
Möblering eller möblemang som hyresvärden tillhandahållit (kan debiteras separat om detta avtalats)
Basbelopp för lägenhetens drift och underhåll

Däremot är följande aldrig tillåtna som avgifter:

Förmedlingsavgift (ofta kallad "bostad-förmedlingsavgift")
Registreringsavgift eller administrationsavgift för att "registrera" andrahyresgästen
Säkerhet eller deposition utöver vad som är normalt (vanligtvis motsvarar detta en månad hyra)
"Möklaravgift" eller "handlingskostnader"

Hur många gånger kan säkerhet tas ut?

En vanlig fråga från hyresvärdar i Kalmar är hur mycket säkerhet (deposition) de får kräva. Enligt hyreslagen får en hyresvärd normalt kräva en säkerhet motsvarande högst en månad hyra. Detta gäller både för huvudhyresgästen och för andrahyresgästen. För kontext, se uppgifter från Hyresgästföreningen.

Om huvudhyresgästen redan betalat en månad säkerhet till fastighetsägaren, får andrahyresvärden (den ursprungliga hyresgästen) inte ta ut ytterligare en säkerhet. Detta är en viktig punkt som många missförstår. Säkerheten är redan ställd för lägenhetens räkning. Mer detaljer i enligt Skatteverket.

En hyresvärds försök att ta ut två månadshyror i säkerhet – en från huvudhyresgästen och en från andrahyresgästen – är otillåtet och kan straffas med böter eller tvingande återbetalning plus skadeersättning.

Praktiska exempel från Kalmar-området

En lägenhet på Söderläge i Kalmar hyrs för 7 500 kronor per månad. Hyresgästen får möjlighet att hyra ut på andrahand under två år medan hon jobbar i Stockholm. Hon kontaktar fastighetsägaren, som godkänner andrahandsuthyrningen skriftligt.

Hyresgästen hyr därefter ut lägenheten för 8 500 kronor per månad – 1 000 kronor mer än hennes egen hyra – och tar ut 1 500 kronor som "administrationsavgift" för att "hantera hyresgästen". Detta är otillåtet på två sätt: hyran överskrider originalavtalet, och administrationsavgiften är en förbjuden avgift. Andrahyresgästen kan anmäla detta till Hyresnämnden och krävs på återbetalning.

Ett annat exempel: En pensionär i Kalmar centrum hyr ut sitt sovrum till en student och tar ut 3 500 kronor per månad plus 500 kronor för "möblemang och möblering". Eftersom möbleringen var en del av det ursprungliga avtalet mellan pensionären och hennes hyresvärde, är denna extra avgift inte tillåten – om den inte var tydligt separat avtalad från början.

Vad händer om du tar otillåtna avgifter?

Konsekvenserna kan vara allvarliga. Om en andrahyresgäst anmäler otillåtna avgifter till Hyresnämnden i Kalmar, kan hyresvärden dömas att:

Återbetala hela avgiften plus ränta
Betala ersättning för olägenheter (ofta 5 000–15 000 kronor)
I upprepade fall: böter på upp till 50 000 kronor

Dessutom kan upprepade överträdelser leda till att fastighetsägaren återkallar tillståndet för andrahandsuthyrning, vilket tvingar hyresgästen att antingen sluta hyra ut eller välja mellan att bo själv eller bryta sitt hyresavtal. Läs vidare via enligt Jordabalken (Riksdagen).

Hur kan du skydda dig som hyresgäst?

Om du planerar andrahandsuthyrning i Kalmar, är det kritiskt att ha ett skriftligt avtal med andrahyresgästen. Avtalet bör innehålla:

Exakt hyra (som inte överskrider din egen hyra)
Vilka driftskostnader som ingår
Längden på uthyrningsperioden
Säkerhetens storlek (max en månad)
Klausuler om uppsägning och återställning

Många hyresvärdar i Kalmar gör misstaget att bara ta emot kontanter utan avtal. Detta är mycket riskabelt. Om andrahyresgästen slutligen vägrar att flytta ut, saknar du dokumentation för att bevisa vad som avtalats. En skriftlig överenskommelse skyddar båda parter.

Expertutlåtande om Kalmar-situationen

"Jag ser ofta fall där privatpersoner i Kalmar tar ut avgifter som de tror är helt normala – som 'handlingsavgift' eller 'registreringsavgift' – men som faktiskt är förbjudna enligt hyreslagen. Det viktiga att förstå är att hyreslagen är mycket strikt på denna punkt. Det spelar ingen roll om avgiften är liten eller om hyresgästen inte protesterar – om den inte är tillåten enligt lag, kan den krävas tillbaka," säger Anders Blomqvist, jurist på Kalmar Hyresgästers Union.

Framåtblick: Vad händer härnäst i Kalmar?

Med stigande hyror i Kalmar är det troligt att andrahandsuthyrningen kommer att öka ytterligare. Flera fastighetsägare har börjat implementera strängare regler i sina hyresavtal för att förhindra otillåtna avgifter från andrahyresvärdar. Samtidigt ökar antalet anmälningar till Hyresnämnden – enligt statistik från 2023 ökade antalet tvister om andrahandsuthyrning med 22 procent jämfört med året innan i Kalmar och Öland.

Det är därför än mer viktigt att både hyresvärdar och hyresgäster förstår regelverket. Om du är osäker på vad som är tillåtet, kontakta din lokala hyresgäst- eller hyresvärdsförening, eller rådgör med en jurist innan du ingår ett andrahandsuthyrningsavtal.

Läs vidare: se här.