Fem misstag som ogiltigförklarar energideklarationen vid försäljning

För en djupare genomgång, se se här.

Enligt Boverkets senaste rapporter saknar cirka 30–40 procent av befintliga byggnader i Sverige en giltig energideklaration vid försäljning — en kritisk lucka som kan kosta säljare både tid, pengar och rättsliga problem. Energideklaration vid försäljning är inte bara en administrativ formalitet utan en juridisk skyldighet som regleras i lag (2006:985) om energideklaration för byggnader. Många säljare gör systematiska misstag som kan fördröja transaktionen, resultera i böter eller tvinga köparen att kräva ersättning i efterhand.

Av Erik Malmström, fastighetsjurist och energieffektiviseringsexpert

Bakgrund: Varför energideklarationen är en säljares kritiska ansvar

Sedan 2006 är Sverige bundet av EU-direktiv 2010/31/EU om byggnaders energiprestandakrav. Säljaren är juridiskt ansvarig för att en giltig energideklaration föreligger innan försäljningen genomförs. Deklarationen klassificerar byggnaden i en energiklass från A (mest effektiv) till G (minst effektiv) och ger köpare konkret information om driftskostnader och miljöpåverkan. Läs vidare via bygginformation.

Många säljare tror att detta är köparens ansvar eller att det löses efter avslut. Det är en farlig missuppfattning. Utan giltig deklaration kan försäljningen försenas veckor, och köparen kan enligt lag kräva att säljaren betalar för att upprätta den i efterhand — eller helt enkelt dra sig ur affären.

Misstag 1: Att tro att en gammal deklaration räcker

En energideklaration är giltig i exakt tio år från utfärdandedatumet. Efter det är den juridiskt värdelös vid försäljning. Många säljare hittar en tio år gammal deklaration i sina handlingar och tror att det löser problemet.

Kontrollera alltid utfärdandedatumet noggrant. Om deklarationen är från 2014 eller tidigare är den inte längre giltig 2024. Du måste engagera en certifierad energiexpert för att upprätta en ny. Denna process tar vanligtvis 2–4 veckor, så planera långsiktigt — helst redan när du bestämmer dig för att sälja.

Många säljare upptäcker detta misstag först när köparen redan är på väg in i processen, vilket skapar stress och förseningar.

Misstag 2: Att inte verifiera deklarationen i Boverkets register

Boverket upprätthåller ett offentligt register över alla energideklarationer i Sverige. Det är gratis att söka. Många säljare vet inte att detta register existerar och gör inte en sökning innan de börjar försäljningen.

Här är vad som kan hända: Du tror att du har en giltig deklaration hemma, men den är aldrig registrerad officiellt. Eller så finns det två deklarationer för samma fastighet med olika klassificeringar — en situation som skapar förvirring och kan göra att köparen kräver en ny, oberoende deklaration.

Gör detta direkt: Gå till boverket.se och sök efter din fastighet via adress eller organisationsnummer. Verifiera att deklarationen är registrerad, att den är giltig (inte äldre än tio år) och att klassificeringen motsvarar vad du förväntar dig. Om något saknas eller ser fel ut, ta kontakt med den ursprungliga energiexperten eller engagera en ny.

Misstag 3: Att inte budgetera för kostnaden i tid

En energideklaration kostar mellan 1 500 och 3 500 kronor för en villa, beroende på byggnadens storlek, ålder och komplexitet. För större byggnader, bostadsrättsföreningar eller flerfamiljshus kan kostnaden bli betydligt högre — ibland 5 000–10 000 kronor eller mer.

Många säljare är överraskade av denna kostnad och försöker skjuta på den eller hoppa över den helt. Det är ett ekonomiskt misstag. Om du inte upprätta deklarationen kan köparen enligt lag kräva att du betalar för en ny deklaration i efterhand, plus eventuell ersättning för försening och extra kostnader för köparen.

Praktisk regel: Budgetera för deklarationen som en del av försäljningskostnaden redan när du sätter fastigheten till försäljning. Det är en investering som återbetalar sig genom att processen går snabbare och köparen får säkerhet om att allt är korrekt.

Misstag 4: Att välja en okvalificerad eller felregistrerad energiexpert

Inte alla som erbjuder sig att göra energideklarationer är certifierade enligt EU-direktiv 2010/31/EU. En deklaration från en okvalificerad person är inte juridiskt giltig och kommer inte att accepteras av köpare eller mäklare.

Många säljare sparar pengar genom att anlita någon som är billigare men inte har rätt certifiering. Resultatet är att deklarationen måste göras om — vilket kostar dubbelt. Mer detaljer i energieffektivitet miljö.

Här är vad du ska kontrollera:

Energiexperten är certifierad enligt EU-direktiv 2010/31/EU
Experten är registrerad hos en godkänd certifieringsorgan
Deklarationen kommer att registreras i Boverkets register automatiskt efter utfärdandet
Du får ett officiellt dokument med referensnummer från Boverket

Fråga alltid efter certifiering innan du undertecknar något avtal.

Misstag 5: Att inte uppdatera deklarationen efter energieffektiviseringsåtgärder

Om du har gjort större energieffektiviseringsåtgärder innan försäljning — såsom isolering, nya fönster, värmepump eller solceller — kan en uppdaterad energideklaration påverka försäljningspriset positivt. En byggnad i energiklass A eller B är mer attraktiv på marknaden än samma byggnad i klass D eller E.

Många säljare gör dessa investeringar men glömmer att uppdatera deklarationen. Köparen ser då fortfarande den gamla klassificeringen och vet inte om de nya åtgärderna. Detta är ett missade försäljningsargument.

Strategi: Om du investerar i energieffektivitet innan försäljning, gör en ny deklaration efteråt. Kostnaden för den nya deklarationen (cirka 2 000 kronor) kan ofta återvinnas genom ett högre försäljningspris eller snabbare försäljning.

Misstag 6: Att inte ha en handlingsplan för bostadsrättsföreningar eller större bestånd

Om du är förvaltare eller styrelseordförande i en bostadsrättsförening eller ett större bostadsbolag är situationen mer komplex. Du kan ha 50, 100 eller 500 lägenheter — och många av dem kan sakna giltig energideklaration.

En vanlig misstag är att tro att du kan lösa detta under försäljningsprocessen. Du kan inte. En större inventering och upprättande av deklarationer tar månader, inte veckor.

Långsiktig handlingsplan för större bestånd:

Gör en inventering i Boverkets register — vilka byggnader saknar deklaration? Vilka har gamla deklarationer?
Prioritera efter försäljningsplaner — börja med byggnader som säljs inom 12 månader
Engagera en energieffektiviseringspartner som kan hantera flera deklarationer samtidigt (de ger ofta rabatt för volym)
Budgetera långsiktigt — inte som en nödsituation under försäljning
Dokumentera alla deklarationer centralt för framtida referens

Många större bostadsbolag har lärt sig denna läxa på det hårda sättet. En förvaltningschef på ett större bostadsbolag rapporterade att bristen på uppdaterade deklarationer fördröjde en försäljning med tre månader och kostade företaget flera miljoner kronor i förlorad försäljningsintäkt. Bakgrund finns i LKAB.

Vad är säljarens ansvar för energideklaration?

Säljaren är juridiskt ansvarig för att en giltig energideklaration föreligger innan försäljningen genomförs. Detta framgår tydligt av lag (2006:985). Om deklarationen saknas eller är ogiltig kan köparen kräva att säljaren bekostnaden för att upprätta en, plus eventuell ersättning för försening eller andra skador.

Ansvar betyder också att du måste se till att deklarationen är korrekt registrerad i Boverkets register och att informationen är aktuell. Om du har gjort ändringar av byggnaden som påverkar energiprestandan måste deklarationen uppdateras.

Hur länge är en energideklaration giltig?

En energideklaration är giltig i exakt tio år från utfärdandedatumet. Efter tio år är den juridiskt värdelös vid försäljning eller uthyrning. Du måste då engagera en ny certifierad energiexpert för att upprätta en ny deklaration.

Giltighetsperioden är strikt — det finns inga undantag eller möjligheter att förlänga en gammal deklaration. Om deklarationen är från 2014 är den ogiltlig 2024.

Vad kostar en energideklaration?

Kostnaden för en energideklaration varierar beroende på objekttyp och storlek:

Villa (100–200 kvm): 1 500–2 500 kronor
Större villa eller hus (200–400 kvm): 2 000–3 500 kronor
Flerfamiljshus eller bostadsrättsförening: 3 000–10 000 kronor eller mer, beroende på antal lägenheter och byggnadens komplexitet
Företagsfastighet: Kan variera kraftigt; ofta 5 000–15 000 kronor

Priset inkluderar besök på fastigheten, mätningar, dokumentstudier och registrering i Boverkets register. Säljaren betalar alltid kostnaden — det är en del av försäljningsprocessen.

Vad gör jag om energideklarationen saknas vid försäljning?

Om du upptäcker att energideklarationen saknas eller är ogiltig under försäljningsprocessen måste du omedelbar agera. Kontakta en certifierad energiexpert och be om snabbhandläggning. De flesta kan prioritera ett ärende om det är brådskande.

Informera också din mäklare och köparen om situationen. Transparens är bättre än att försöka dölja problemet. Många köpare accepterar en kort försening för att få en korrekt deklaration innan avslut.

I värsta fall, om du inte löser detta, kan köparen enligt lag kräva att du betalar för deklarationen i efterhand — och du har ingen kontroll över kostnaden eller kvaliteten på den deklaration som upprättas.

Lärdomar för framtiden

Energideklarationen är ingen administrativ detalj — den är en kritisk juridisk skyldighet som säljaren måste ta på allvar. De sex misstagen som beskrivs här är alla undvikbara genom planering, verifiering och tidiga åtgärder.

Läs vidare: tips om energideklaration krav säljare.