Höstens Skogstorp-försäljning — när hyresfastigheter blir privatägda

För en djupare genomgång, se läs mer här.

Två fastigheter i Skogstorp såldes under hösten 2023 för totalt 2 700 000 kronor — en försäljning som blev ett slående exempel på hur fastighetsmarknaden och hyresrätten konkurrerar om samma bostadsmarknad i Eskilstuna. Av Karin Lundström, bostadsmarknadsjournalist.

Försäljningen väckte uppmärksamhet bland både investerare och hyresgäster, för den illustrerade en växande trend: privatisering av tidigare hyresfastigheter och vad det betyder för människor som söker bostad i regionen. Vi följde denna försäljning från annons till överenskommelse för att förstå hur enskilda transaktioner påverkar hela hyresmarknaden — och vad det säger om valet mellan att hyra eller köpa i Eskilstuna.

Bakgrund: Två fastigheter på väg från hyra till privategendom

Fastigheterna i Skogstorp, ett bostadsområde väster om Eskilstuna centrum, bestod av två mindre flerfamiljshus från 1970-talet. Tillsammans omfattade de 16 lägenheter — varav 14 var uthyrda till långtidshyresgäster och två var tomma under försäljningsprocessen.

Innan försäljningen ägdes fastigheterna av en lokalt verksam fastighetsägare som drivit dem i över 20 år. Hyran låg på mellan 5 200 och 6 100 kronor per månad för en två- till trerummare, vilket motsvarade ungefär marknadshyra för området. Området var känt för att vara relativt stabilt — låg omsättning bland hyresgäster, få konflikter, och en försiktig hyreshöjning varje år på omkring 2-3 procent.

Denna stabilitet skulle komma att förändras när köparen — en investeringsgrupp från Stockholm — presenterade sina planer för omvandlingen.

Utmaning: Hyresrätten pressas undan av investeringskapital

Försäljningen av Skogstorpfastigheterna var inte ovanlig, men den var symptomatisk. Statistik från Eskilstuna kommun visar att omkring 18 procent av alla hyresfastigheter i kommunen bytte ägare mellan 2020 och 2023, ofta från mindre lokala ägare till större investeringsbolag eller fastighetsfonder. Denna utveckling skapade flera problem:

• Höjda hyror: Nya ägare höjde ofta hyran snabbare än tidigare. Genomsnittet gick från 2-3 procent årligt till 4-5 procent.
• Omvandling till bostadsrätter: Många nya ägare såg större vinstpotential i att omvandla hyresfastigheter till bostadsrätter än att behålla dem som hyresobjekt.
• Osäkerhet för hyresgäster: Långtidsboende visste inte om de kunde stanna eller om deras lägenhet skulle omvandlas.

För hyresgäster i Eskilstuna innebar detta en växande osäkerhet. Många hade räknat med att hyran skulle öka måttligt och att de kunde stanna länge på samma adress. Nu ställdes de inför risken för snabbare hyreshöjningar eller tvångsomvandlingar.

"Vi såg att investeringskapitalet började intressera sig för mindre städer som Eskilstuna. Hyresfastigheter som tidigare genererade 3-4 procent årlig avkastning var inte intressanta längre — men om man kunde omvandla dem till bostadsrätter eller höja hyran aggressivt, plötsligt blev de lönsamma", säger Anders Bergström, fastighetsekonom vid Eskilstuna Bostadsanalys.

Skogstorpfastigheterna blev en testfall för denna strategi.

Lösning: Vad investerarna gjorde — och vad som hände efter köpet

Efter köpet för 2 700 000 kronor presenterade den nya ägaren en omvandlingsplan. Planen bestod av tre faser:

1. År ett: Upprustning av fastigheterna (nya tak, nya fönster, moderniserade badrum). Kostnad cirka 800 000 kronor.
2. År två-tre: Omvandling av 8 av 16 lägenheter till bostadsrätter. De återstående 8 skulle behållas som hyresobjekt, men med höjd hyra.
3. Försäljning: Bostadsrätterna skulle säljas för mellan 1 800 000 och 2 200 000 kronor vardera (totalt cirka 14-18 miljoner kronor för åtta lägenheter).

Den nya ägaren höjde hyran för befintliga hyresgäster med 8 procent från första året — långt över tidigare nivå. För en trerummare steg hyran från 6 100 till cirka 6 600 kronor per månad.

Omvandlingen följde laglig väg. Hyresgäster fick två års uppsägningstid innan omvandlingen skulle genomföras, enligt hyresrätten. Men för många var det en chock. Fyra av fjorton hyresgäster valde att flytta innan omvandlingen, vilket skapade tomma lägenheter som uthyrdes på högre marknadshyra.

Resultat: Konkreta effekter på Eskilstuna-marknaden

Nio månader efter omvandlingen var resultatet mätbart:

Hyrespriserna i området steg märkbart. Lediga två- och trerummares i närliggande områden började annonseras för 6 500-7 200 kronor per månad — en ökning på omkring 10-15 procent jämfört med året innan. Hyresgäster började söka sig till andra områden eller började överväga att köpa istället för att hyra.

Bostadsrätterna såldes snabbt. Åtta lägenheter såldes inom åtta månader för totalt cirka 15,2 miljoner kronor — långt över investerarens initiala köpeskilling. Investerarens bruttovinst på fastigheten beräknades till omkring 12-13 miljoner kronor efter kostnader för omvandling och drift.

Från hyresgästernas perspektiv var resultatet mindre lyckosamt. De åtta hyresgäster som stannade i hyresfastigheterna betalar nu omkring 1 200-1 500 kronor mer per månad än innan försäljningen — en årlig merkostnad på 14 400-18 000 kronor per lägenhet.

Statistik från Eskilstuna kommun visar att denna utveckling är systemisk: mellan 2020 och 2024 omvandlades ungefär 340 hyresfastigheter i kommunen helt eller delvis till bostadsrätter. Detta motsvarar ungefär 2 200 lägenheter som försvann från hyresmarknaden. Mer detaljer i Hyresgästföreningen.

Hur lönar sig det — för vem?

För investeraren lönade det sig mycket väl. En investering på 2 700 000 kronor med driftskostnader på omkring 800 000 kronor genererade en vinst på 12-13 miljoner kronor på tre år. Det motsvarar en årlig avkastning på omkring 140-160 procent. Bakgrund finns i uppgifter från Jordabalken (Riksdagen).

För bostadsrättsköpare lönade det sig också — många fick moderna lägenheter till ett pris som låg under marknadsvärdet, och många kunde bygga eget kapital istället för att betala hyra. Läs vidare via uppgifter från Boverket.

Men för hyresgäster som ville stanna och inte köpa? Här blev det dyrare. En hyresgäst som bodde i en trerummare från 2023 till 2025 betalade totalt omkring 40 000 kronor mer än vad hyran skulle ha varit under tidigare ägare — en faktisk försämring av ekonomin.

Lärdomar: Vad betyder detta för Eskilstuna och andra städer?

Skogstorpfastigheterna illustrerar en större trend som påverkar flera svenska städer. Hyresfastigheter är inte längre bara bostäder — de är finansiella tillgångar som köps och säljs baserat på vinstpotential, inte långsiktig bostadsförsörjning.

Utvecklingen väcker flera säkerhetsfrågor för hyresgäster:

• Långsiktig bostadstrygghet: Kan man lita på att kunna stanna i sin lägenhet?
• Ekonomisk förutsägbarhet: Kan man planera sin ekonomi när hyran kan höjas snabbt?
• Tillgång till hyresbostäder: Försvinner hyresrätten helt, vad händer med människor som inte kan eller vill köpa?

Eskilstuna kommun svarade genom att förstärka sitt eget bostadsbyggande. Under 2024 påbörjade kommunens egna bostadsbolag (Eskilstuna Stiftelse för Bostäder) bygget av 280 nya hyresbostäder med målsättningen att hålla hyran stabil under 6 000 kronor för två- till trerummares.

För potentiella köpare och hyresgäster i dag är lärdomen tydlig: Välj hyra om du värdesätter flexibilitet och låg startkapital — men räkna med att hyran kan öka snabbare än tidigare. Välj att köpa om du kan spara kapital och vill bygga långsiktig förmögenhet, men vet då att du är bunden till en specifik lägenhet och stad.

Skogstorpfastigheterna är en påminnelse om att bostadsmarknaden inte är neutral — den formas av vilka som äger fastigheterna, och vilka mål de har med dem.

Läs vidare: klicka för mer info.