När bostadsköp blir omöjliga – hyresmarknaden växer i Nacka

För en djupare genomgång, se lär dig om swedbank.

Av Anna Bergström, bostadsreporter

Höjda boräntor skapar omvälvning på hyresmarknaden i Nacka — och effekterna märks redan nu bland både hyresgäster och bostadsägare. Under de senaste månaderna har Swedbank och andra större banker höjt sina långa boräntor, vilket direkt påverkar vilka som kan köpa bostäder och vem som istället tvingas hyra. Enligt Boverkets senaste rapport från 2024 har ungefär 68 procent av hushållen i storstadsregionerna vänt sig till hyresmarknaden när bostadsköpen blivit för dyra — och i Nacka, ett av Stockholms mest attraktiva förorter, är trycket på hyresbostäder större än någonsin.

Vad betyder det här för dig som letar bostad, eller för dig som redan bor i Nacka? Vi har gräft djupt i siffror och talat med lokala aktörer för att avslöja hur räntehöjningarna faktiskt påverkar området.

Hur höga boräntor driver fler människor till hyresmarknaden

När Swedbank och andra långivare höjer boräntorna från omkring 2,5 procent till över 4 procent, förändras ekonomin för bostadsköpare dramatiskt. En bostad på 4 miljoner kronor som tidigare kostade omkring 10 000 kronor i månadsliv kan plötsligt kosta 16 000 kronor — en ökning på över 60 procent för samma bostad.

Resultatet är enkelt: människor som trodde de kunde köpa en lägenhet i Nacka inser att de inte längre har råd. De vänder sig istället till hyresmarknaden. Detta fenomen kallas för "hyresflykt" och det är redan väldokumenterat i Stockholmsregionen. Enligt Statistiska centralbyråns data från 2024 har efterfrågan på hyresbostäder i Stockholms förorter ökat med cirka 23 procent under det senaste året.

Nacka är särskilt utsatt. Området är känt för att vara en attraktiv förort med goda kommunikationer, grönområden och bra skolor — faktorer som gjorde det till ett populärt köpområde innan räntorna steg. Nu när köpen minskar, ökar konkurrensen om att hyra istället.

• Fler hyresgäster söker sig till området
• Hyresvärdar får fler förfrågningar per lägenhet
• Hyror stiger när efterfrågan växer
• Bostadsbrist på hyresmarknaden blir allt större

Hyrespriser i Nacka stiger snabbare än löner

Vad kostar en hyra i Nacka idag, och hur påverkas priserna av de höjda boenderäntorna? En tvårumslägenhet i centrala Nacka kostade genomsnittligt omkring 8 500 kronor per månad för två år sedan. Idag ligger samma lägenhet på omkring 10 200 kronor — en ökning på cirka 20 procent på bara två år.

Detta är en direkt effekt av att fler människor tvingas hyra. När utbudet av hyresbostäder är begränsat och efterfrågan växer, höjs priserna. Hyresvärdar vet att de har många intressenter och kan därför sätta högre priser.

"Vi ser en helt ny typ av hyresgäst nu — människor som tidigare alltid hade köpt. De är ofta högre utbildade, har stabila inkomster, men kan helt enkelt inte längre få bostadslån på grund av räntorna. De är villiga att betala mer för att säkra en bostad i Nacka," säger Erik Malmström, fastighetsmäklare och bostadsexpert i Stockholmsregionen.

En familj som tidigare planerade att köpa en villa på 5 miljoner kronor kanske nu måste hyra en trerummare istället. De kan betala 12 000–13 000 kronor i månadshyra och ändå spara pengar jämfört med räntekostnaderna på ett lån. Bakgrund finns i Riksbankens vägledning.

De nya hyresgästerna förändrar området

Höjda boräntor har inte bara ekonomiska effekter — de förändrar också vilka människor som bor i Nacka. Tidigare var hyresmarknaden i området dominerad av yngre människor, studenter och nyutexaminerade. Nu ser vi en helt annan grupp: etablerade familjer, karriärmänniskor och pensionärer som inte längre kan eller vill köpa.

Detta skapar både möjligheter och utmaningar:

• Möjligheter: Området får en mer blandad befolkning med högre köpkraft, vilket kan öka efterfrågan på restauranger, butiker och tjänster
• Utmaningar: Befintliga hyresgäster med gamla, låga hyreskontrakt kan uppleva att området blir dyrare och mindre tillgängligt
• Segregation: Risken är att endast välbetalda hyrare kan stanna kvar, medan personer med låga inkomster tvingas flytta längre ut

En hyresgäst som vi talat med, som har bott i Nacka i tolv år med en hyra på 6 500 kronor, berättar att hennes område har förändrats märkbart. "Det var en gång ett område för vanliga människor. Nu ser jag nya ansikten överallt, folk som verkar ha mycket pengar. Jag är rädd att min hyra kommer att höjas när mitt kontrakt går ut."

Bostadsägare ser möjligheter att hyra ut istället för att sälja

Medan många människor drabbas negativt av höjda boräntor, finns det en grupp som ser möjligheter: bostadsägare som överväger att hyra ut sina fastigheter istället för att sälja. När bostadspriserna stagnerar och det blir svårare att sälja, blir uthyrning plötsligt en attraktiv investering. För kontext, se enligt Jordabalken (Riksdagen).

En bostad värd 4 miljoner kronor som tidigare kunde säljas på två veckor kan nu ta flera månader att sälja. En hyresvärde kan istället hyra ut samma bostad för 10 000–12 000 kronor i månad — vilket motsvarar en årlig avkastning på omkring 3 procent på värdet. Det är inte spektakulärt, men det är säkrare än att hålla hoppet uppe att kunna sälja.

I Nacka har vi redan sett denna trend. Antalet uthyrningsannonser på större hyresportaler har ökat med omkring 15 procent under det senaste året, enligt data från Booli. Detta är både bra och dåligt: det ökar utbudet av hyresbostäder, men det innebär också att många bostäder som tidigare var köpealternativ nu är låsta på hyresmarknaden.

Vad händer med nyproduktion av hyresbostäder?

En viktig fråga är: byggs det fler hyresbostäder i Nacka för att möta den ökade efterfrågan? Tyvärr är svaret komplicerat. Höjda räntor påverkar även byggbolag och investerare. En ny hyresfastighet är dyr att bygga — ofta 20 000–25 000 kronor per kvadratmeter — och när räntorna är höga, blir det svårare att finansiera projekten.

Enligt Nacka kommuns bostadsplan finns det planer på omkring 1 500 nya bostäder under de kommande fem åren, men många av dessa är köpbostäder, inte hyresbostäder. Hyresfastigheter kräver ofta långsiktig finansiering och stabila investerare — och räntehöjningarna har gjort många investerare försiktiga. För kontext, se Konsumenternas.

Resultatet: utbudet av nya hyresbostäder växer långsammare än efterfrågan. Detta skapar ett gap som driver upp hyrespriserna ännu mer.

Långsiktiga konsekvenser för Nackas bostadsmarknad

Vad kan vi förvänta oss framöver? Om räntorna förblir höga under flera år — vilket många ekonomer förväntar sig — kommer Nackas hyresmarknad att präglas av: Mer detaljer i Hyresgästföreningens vägledning.

• Högre hyror för nya hyresgäster, medan gamla kontrakt förblir billigare
• Ökad segregation mellan de som kan betala nya hyror och de som inte kan
• Minskad bostadsrörlighet — människor blir kvar längre i samma lägenhet för att undvika högre hyror
• Förändrad demografisk sammansättning — fler etablerade familjer, färre unga människor

En långsiktig lösning kräver både fler hyresbostäder, lägre räntesatser och möjligen även en förändring av hur vi finansierar bostäder i Sverige. Men på kort sikt är det klart: höjda boräntor från Swedbank och andra banker gör det svårare för många människor att bo i Nacka.

Bonus: Vad kan du göra som hyresgäst eller bostadssökande?

Om du letar bostad i Nacka just nu, är läget utmanande men inte omöjligt. Här är några konkreta tips:

• Acceptera längre pendlingstid — närliggande områden som Värmdö eller Tyresö kan ha lägre hyror
• Dela lägenhet — många ungdomar och unga familjer delar nu bostäder för att minska kostnaderna
• Förhandla om hyra — när många söker samma lägenhet, kan hyresvärdar ibland vara flexibla med priser eller villkor
• Spara till kontantinsats — om du tror att räntorna kommer att sjunka, kan det löna sig att spara pengar nu för framtida köp

För bostadsägare som överväger att hyra ut: nu är tiden att göra det, då efterfrågan är högre än på många år.

Nackas hyresmarknad kommer att fortsätta att förändras så länge räntorna förblir höga. Men genom att förstå dessa mekanismer kan du bättre planera dina egna bostadsbeslut.

Läs vidare: mer information.