Så påverkar Swedbanks räntehöjning hyresmarkanden i Jönköping

För en djupare genomgång, se höjer i praktiken.

"Räntorna är inte bara siffror på ett papper – de är det pulsslag som styr hela fastighetsmarknaden." — Maria Eklund, fastighetsekonom på Sveriges Riksbank

Av Erik Malmström, fastighetsanalytiker

När Swedbank höjer sina långa boräntor, skapar det en omedelbar chockbåge genom hyresmarknaden i Jönköping. Det verkar abstrakt, men för hyresvärdar som äger en lägenhet eller ett helt hyreshus blir räntehöjningen mycket konkret: högre kostnadsbärande utgifter, förändrade investeringskalkylier och nya säkerhetskrav från bankerna. Den här artikeln jämför sex direkta effekter som Jönköpings hyresvärdar måste förstå för att skydda sin ekonomi och sitt fastighetsinnehav.

Vad betyder räntehöjningen för hyresvärdarnas lånekostnader?

Räntehöjningen från Swedbank påverkar främst hyresvärdar som har rörlig ränta eller lånekontrakt som är under omförhandling. Om du lånade 2 miljoner kronor för ett hyreshus i Jönköping för fem år sedan till 1,5 procent, kan samma lånebelopp idag kosta dig mellan 4,5 och 5,5 procent. Det innebär en årlig kostnadsökning på mellan 60 000 och 80 000 kronor – en påfrestande summa för många mindre hyresvärdar.

Enligt Statistiska centralbyrån steg genomsnittslåneräntan för bostäder från 1,8 procent år 2021 till 4,7 procent under 2024 – en ökning på nästan 3 procentenheter på tre år. För en hyresvärds kassaflöde innebär detta att marginalen mellan hyresintäkter och låneräntekostnader pressas hårt.

Rörlig ränta ökar omedelbar kostnad vid räntehöjning
Låneomförhandlingar kan tvinga in högre räntor än tidigare
Långfristiga lån med låst ränta är mindre påverkade initialt

Hur påverkar högre räntor hyrespriserna i Jönköping?

Många hyresvärdar frågar sig: kan jag höja hyran för att täcka högre räntekostnader? Svaret är både ja och nej. Du kan höja hyran, men bara enligt avtalet och enligt hyreslagen – du kan inte höja den godtyckligt bara för att Swedbank höjde räntorna.

I Jönköping, där hyresmarknaden är mindre intensiv än i Stockholm eller Göteborg, är hyresvärdarnas förhandlingsstyrka begränsad. En genomsnittlig tvårummare på Västra området kostar omkring 7 500–8 500 kronor per månad. En höjning på 5 procent (375–425 kronor) kan verka rimlig för hyresvärden, men för hyresgästen blir det en faktisk försämring av levnadsstandarden. Om många hyresvärdar höjer samtidigt skapar det ett tryck uppåt på hela marknaden. Läs vidare via uppgifter från Jordabalken (Riksdagen).

Paradoxalt nog kan höga räntor faktiskt dämpa hyreshöjningarna på längre sikt, eftersom färre människor kan köpa sina egna bostäder – de blir tvungna att hyra längre. Det ökar efterfrågan på hyresbostäder, men inte alltid priserna, utan snarare vakansgraden sjunker.

Vilka säkerhetskrav skärper bankerna när räntorna stiger?

När räntorna stiger höjer Swedbank och andra långivare sina säkerhetskrav. Det är en naturlig försiktighetsåtgärd för banken – högre räntekostnader för låntagaren kan betyda högre fallissemangsrisk. För kontext, se enligt Hyresgästföreningen.

En hyresvärds lånesamtal kan nu kräva:

Högre säkerhet i form av ökad egenkapitalandel (från 20 procent till 25–30 procent)
Strängare kreditprövning och inkomstgranskning
Krav på reservfonder för reparationer och underhåll
Möjliga räntepåslag för "riskfylld" fastighet (äldre hus, låg hyresintäkt)

För en hyresvärde som planerar att köpa ett annat hyreshus eller refinansiera sitt befintliga lån innebär detta att kapitalkravet blir högre. En fastighet värd 3 miljoner kronor kräver nu kanske 900 000 kronor i egenkapital istället för 600 000. Det låser upp kapital som annars kunnat investeras i underhåll eller nya projekt.

Hur påverkar räntehöjningen investeringskalkyler för nya hyreshus?

För hyresvärdar som funderar på att köpa ett nytt hyreshus eller bygga nytt blir räntehöjningen en faktisk investeringskiller. En klassisk fastighetskalkyl bygger på att hyresintäkterna ska täcka låneräntor, driftskostnader och ge en rimlig vinstmarginal.

Exempel: Ett hyreshus i Jönköping kostar 4 miljoner kronor. Årlig hyresintäkt är 300 000 kronor (7,5 procent brutto avkastning). Med 2 procent ränta var detta lönsamt. Med 5 procent ränta behöver du plötsligt låna mindre eller höja hyran till 400 000 kronor årligen för samma lönsamhet – något som marknaden ofta inte tillåter.

Resultat: färre nya hyreshus byggs eller köps upp, vilket på längre sikt kan leda till bostadsbrist. Enligt Boverket är det redan en brist på hyresbostäder i många svenska städer, inklusive Jönköping. Mer detaljer i Riksbanken.

Vilka hyresvärdar drabbas hårdast av räntehöjningen?

Inte alla hyresvärdar påverkas lika. Små, privatägda hyreshus med höga skuldkvoter drabbas hårdast. En privatperson som äger ett hyreshus med 80 procent belåning och rörlig ränta kan se sin årliga räntekostnad öka från 120 000 kronor till över 200 000 kronor på bara några år. Bakgrund finns i enligt Konsumenternas.

Större fastighetsbolag med fast ränta på långa lån och låg skuldkvot drabbas mycket mindre. De har också större möjligheter att absorbera kostnadshöjningar genom att höja hyror eller genom att diversifiera sin portfölj. Läs vidare via Finansinspektionens vägledning.

Nya hyresvärdar som lånat under 2023–2024 är redan vana vid höga räntor och har räknat med dem. Det är de som lånade 2019–2021 och nu står inför omförhandling som får den största chocken.

Hur kan hyresvärdar i Jönköping skydda sig mot räntekostnader?

Försvar nummer ett: lås fast räntan. Om du har rörlig ränta bör du omedelbar kontakta din bank och diskutera möjligheten att byta till fast ränta. Det kostar något extra (en räntepåslag på 0,3–0,8 procent), men det ger långsiktig säkerhet. En hyresvärde som låser 3 miljoner kronor till 4,8 procent i 5 år vet exakt vad låneräntorna blir framöver – ingen överraskning.

Försvar nummer två: öka egenkapitalet. Om du har möjlighet att betala ned på lånet eller investera mer egenkapital före en omförhandling, gör det. Bankerna ger bättre villkor till låntagare med låga skuldkvoter (under 60 procent).

Försvar nummer tre: diversifiera hyresgästerna. En fastighet med många små lägenheter och många hyresgäster är mindre sårbar för vakanser än en tvåfamiljsvilla. Om en hyresgäst säger upp sig kan du ofta fylla platsen snabbt.

Försvar nummer fyra: håll fastigheten väl underhållen. Gamla tak, dålig isolering och förslitna installationer kostar pengar. En väl underhållen fastighet kan uthyras för högre hyra och attraherar stabilare hyresgäster.

Vad innebär räntehöjningen för framtida hyresmarknad i Jönköping?

På långsiktig basis kan räntehöjningen faktiskt stabilisera Jönköpings hyresmarknad. Färre människor köper egna bostäder när räntorna är höga, vilket ökar efterfrågan på hyresbostäder. Hyresvärdar som överlever räntechocken får en mer stabil kundkrets.

Samtidigt kommer mindre lönsamma fastigheter att säljas eller omvandlas. Det kan skapa en "rensning" på marknaden där endast väl skötda, lönsamt belånade fastigheter stannar i hyresvärdarnas händer.

För Jönköping specifikt, en stad med medelstort bostadsmarknad och stabila arbetsgivare (industri, offentlig sektor), är risken för en krasch låg. Men räntekostnader kommer att stiga för många hyresvärdar under 2024–2025, och det måste planeras för nu.

Läs vidare: praktiska råd.