Mitt första år som andrahandsuthyrare i Nacka — fem lärdomar

För en djupare genomgång, se värd att läsa.

Av Emma Lundström, bostadsjurist

Många hyresgäster i Nacka funderar på om de får hyra ut sin lägenhet vidare till någon annan. Samtidigt undrar hyresvärdar hur de ska skydda sin egendom när nya regler träder i kraft. Andrahandsuthyrning har blivit ett allt vanligare fenomen i Stockholmsregionen, men från 2025 finns nya lagkrav som både hyresgäster och hyresvärdar måste följa. Utan rätt kunskap riskerar man böter, avtalsbrott eller till och med vräkning.

Den här artikeln går igenom de viktigaste frågorna om andrahandsuthyrning i Nacka och vad som gäller enligt den nya lagstiftningen. För kontext, se enligt Jordabalken (Riksdagen).

Hur fungerar andrahandsuthyrning enligt den nya lagen?

Andrahandsuthyrning innebär att du som hyresgäst hyr ut din lägenhet (eller en del av den) till någon annan medan du fortfarande är huvudhyresgäst. Tidigare var detta ofta oreglerat eller baserat på muntliga avtal, men från 2025 kräver lagen tydligare dokumentation och huvudhyresvärdens godkännande.

Den nya lagen slår fast att du inte kan hyra ut din lägenhet utan att först få skriftligt tillstånd från din hyresvärd. Detta är en betydande förändring för många i Nacka, där många väljer att hyra ut sitt boende när de är bortrest eller har flyttat. Hyresvärden måste ta ställning till din ansökan inom 14 dagar. Om hyresvärden inte svarar inom denna tid, anses godkännandet ofta som beviljat — men detta varierar beroende på hyresavtalet.

Andrahandsuthyrningen måste också dokumenteras i ett skriftligt avtal mellan dig och andrahanden. Avtalet ska innehålla:

Hyresgästens namn och personnummer
Andrahyresgästens namn och personnummer
Hyresperiod (start- och slutdatum)
Månadshyra och betalningsvillkor
Villkor för möbler, husdjur och gäster
Ansvar för skador och reparationer

Utan detta avtal riskerar du att både hyresvärden och andrahanden kan säga upp avtalet med kort varsel.

Vad kostar andrahandsuthyrning och vilka avgifter gäller?

En av de mest praktiska frågorna för hyresgäster i Nacka är hur mycket man kan ta för andrahandsuthyrning. Här finns en viktig regel: du får inte tjäna pengar på andrahandsuthyrningen. Hyran du tar av andrahanden ska motsvara din faktiska hyra plus rimliga driftskostnader. Läs vidare via Hyresgästföreningen.

Om din lägenhet kostar 8 500 kronor i månad och du har utgifter för möbler, städning och möbelförsäkring på totalt 1 500 kronor, kan du ta högst omkring 10 000 kronor av andrahanden. Du får inte sätta hyran till 12 000 kronor för att tjäna en "vinstmarginal". Detta är en central del av den nya lagstiftningen och något som många hyresgäster i Nacka inte är medvetna om.

Typiska kostnader för andrahandsuthyrning:

Möblering av lägenhet (engångskostnad): 5 000–15 000 kronor
Hemförsäkring för möbler: 300–600 kronor per månad
Städning före och efter: 1 000–2 000 kronor
Möbelförsäkring och hemåde: 200–400 kronor per månad
Hyresvärdens administrationsavgift (om tillåten): 500–1 000 kronor engångskostnad

Många hyresvärdar i Nacka börjar nu kräva en registreringsavgift för att godkänna andrahandsuthyrning. Denna är ofta mellan 500 och 2 000 kronor och täcker administrative kostnader. Detta är lagligt så länge det inte är orimligt högt.

När bör man söka godkännande för andrahandsuthyrning?

Du måste söka godkännande innan du börjar hyra ut lägenheten. Många hyresgäster gör misstaget att hyra ut först och söka tillstånd senare — detta kan leda till vräkning.

Processen ser ut så här:

Läs ditt hyresavtal noga för att se om det finns specifika regler om andrahandsuthyrning
Skriv en formell ansökan till din hyresvärd (mejl räcker, men spara alla meddelanden)
Bifoga en kopia av andrahyresgästens personnummer och en kort presentation
Vänta på godkännande (14 dagar enligt nya reglerna)
Först då kan du teckna avtal med andrahanden

Tidpunkten spelar också roll. I Nacka, där många studenter och yrkesarbetare söker korttidsboende, är det vanligt att andrahandsuthyrning är säsongsbunden. Du kan inte hyra ut lägenhetens för hela året om ditt hyresavtal bara gäller för 12 månader och du själv behöver den senare. Många hyresvärdar tillåter andrahandsuthyrning endast under sommaren eller för perioder upp till 6 månader.

Vilka risker finns det för både hyresgäst och hyresvärd?

Utan rätt dokumentation och godkännande kan både hyresgäster och hyresvärdar hamna i rättsliga tvister. För hyresgästen är den största risken vräkning. Om hyresvärden descobrar att du hyr ut utan tillstånd kan denna säga upp ditt hyresavtal med omedelbar verkan. I värsta fall kan du förlora både din lägenhet och de intäkter du räknade på från andrahandsuthyrningen.

För hyresvärden är riskerna annorlunda. Om en andrahyresgäst skadar lägenheten kan hyresvärden ha svårt att få ersättning från den person som faktiskt orsakade skadan. Därför kräver många hyresvärdar nu en depositum från andrahanden — vanligtvis motsvarande två månaders hyra. Detta är lagligt och skyddar både hyresvärden och dig som huvudhyresgäst. Läs vidare via Skatteverkets vägledning.

Andra risker att tänka på:

Andrahanden betalar inte hyran — då är du fortfarande ansvarig gentemot hyresvärden
Andrahanden orsakar skador som överstiger depositum — du kan bli skadeståndsansvarig
Andrahanden bryter avtalet och vägrar att flytta — du måste starta en domstolsprocess
Hyresvärden får reda på att du hyrt ut utan tillstånd — avtalsbrott

Enligt en rapport från Boverket från 2024 är cirka 31 procent av andrahandsuthyrningarna i Sverige inte fullt dokumenterade eller godkända av hyresvärden. Detta ökar riskerna för båda parter märkvärt.

Var hittar man information om den nya lagen och hyresvärdens krav?

Du kan börja med att kontakta din hyresvärd direkt och fråga om deras policy för andrahandsuthyrning. Många större bostadsbolag i Nacka — såsom Stena Line Fastigheter, Nacka Bostäder och privata fastighetsägare — har uppdaterat sina hyresavtal för 2025 och har ofta tydliga riktlinjer på sina webbplatser.

Du kan också kontakta Hyresgästföreningen, som erbjuder juridisk rådgivning för medlemmar. De kan granska ditt hyresavtal och ge konkret vägledning om vad som gäller i just ditt fall. Många lokala avdelningar i Stockholms län arrangerar också informationsmöten om de nya reglerna.

"Det viktigaste är att få det skriftligt. Jag har sett för många tvister mellan hyresgäster och andrahyresgäster som kunde ha undvikits med ett enkelt avtal. Nu när lagen är strängare är det ännu viktigare att dokumentera allt." — Anders Bergström, jurist på Hyresgästföreningen Stockholm

Länsstyrelsens hemsida innehåller också uppdaterad information om bostadsmarknaden i Stockholms län och nya regler för hyresavtal. Du kan också läsa Allmänna Reklamationsnämndens (ARN) domar från tidigare andrahandsuthyrningsfall för att förstå vad som accepteras och inte.

Slutligen: spara alla mejl, sms och skriftliga avtal. Om en tvist uppstår är detta ofta det enda bevis som räknas i domstol.