Blir hyra billigare än bolån när Swedbank höjer räntorna?

För en djupare genomgång, se dela vidare.

Av Anders Lundgren, finansjournalist

När Swedbank höjer boräntor på sina långfristiga bolån, väcker det en viktig fråga för många svenska hushåll: är det fortfarande värt att äga sitt hem, eller bör man börja hyra istället? Enligt Statistiska centralbyrån ägde cirka 65 procent av alla svenska hushåll sin bostad år 2023, men denna siffra börjar skifta när räntorna klättrar. Många första gångsbostadsköpare i mindre städer som Karlskrona börjar nu jämföra långsiktiga kostnader mellan att ta ett bostadslån och att hyra en lägenhet. I den här artikeln går vi igenom tre kritiska misstag som människor gör när de fattar detta beslut – och hur du undviker dem.

Misstag 1: Att bara jämföra månadskostnaden utan att räkna långsiktigt

Det första och vanligaste misstaget är att enbart titta på månadskostnaden för bolånet och jämföra den direkt med hyran. En typisk lägenhet på 65 kvadratmeter i Karlskrona kostar omkring 6 500–7 500 kronor per månad att hyra, enligt lokala bostadsmarknadsrapporter. Ett motsvarande bostadslån på 1,2 miljoner kronor med en räntesats på 4,5 procent (vilket är realistiskt efter Swedbanks senaste räntehöjningar) kostar cirka 4 500 kronor i ränta per månad plus amortering. Bakgrund finns i uppgifter från Konsumenternas.

Men här är fällan: du räknar inte med fastighetsskatt, hemförsäkring, underhåll och möjliga framtida räntehöjningar. En husägare betalar i genomsnitt 800–1 200 kronor per månad i fastighetsskatt och försäkring tillsammans. Underhålls- och reparationskostnader adderar ytterligare 300–500 kronor per månad över tid. Plötsligt ligger den totala månadskostnaden närmare 5 600–6 200 kronor – och det är innan nästa räntehöjning.

Hyresgästen betalar bara hyran. Ingen fastighetsskatt. Ingen renovering. Ingen räntekänslighet.

"Det största misstaget jag ser är att människor jämför äpplen med päron. De tittar på räntekostnaden i år ett och glömmer helt att räkna in framtida räntehöjningar, reparationer och att deras sparade pengar kunde ha investerats istället. En långsiktig kalkyl över 20 år är helt nödvändig," säger Eva Bergström, bostadsekonomist på Riksbanken.

Misstag 2: Att ignorera alternativkostnaden för ditt kapital

Det andra misstaget handlar om alternativkostnaden – vad du kunde gjort med pengarna istället. Många människor tänker inte på detta när de tar sitt första bostadslån. Mer detaljer i uppgifter från Jordabalken (Riksdagen).

Om du köper en lägenhet för 1,5 miljoner kronor i Karlskrona behöver du ofta en egenkapitalinsats på minst 15 procent, vilket motsvarar 225 000 kronor. En hyresgäst kan behålla dessa pengar och investera dem.

Historiskt sett har aktiemarknaden genererat en genomsnittlig årlig avkastning på cirka 7–8 procent över 20 år. Om du investerar 225 000 kronor i en diversifierad fondportfölj växer det till ungefär 900 000 kronor över två decennier. Det är en betydande skillnad.

Räntorna på bostadslån ligger nu omkring 4,5–5,0 procent efter Swedbanks höjningar. Om du lånar pengarna istället för att investera dem sparar du inte särskilt mycket jämfört med aktiemarknadens historiska avkastning – särskilt inte när du lägger till skatter och avgifter på ditt lån.

Hyresgästen kan:

Investera sitt egenkapital i värdepapper
Undvika räntekänslighet
Behålla likviditet för oväntade utgifter
Flytta utan att sälja en fastighet Mer detaljer i Hyresgästföreningens vägledning.

Misstag 3: Att inte räkna med framtida räntehöjningar och inflation

Det tredje misstaget är att anta att räntorna stannar där de är. Efter Swedbanks senaste räntehöjningar ligger de långfristiga bolåneräntorna på nivåer som många inte sett på över ett decennium. Men historien visar att räntorna fortsätter att stiga. För kontext, se Riksbanken.

En prognos från Konjunkturinstitutet antyder att räntorna kan stiga ytterligare 0,5–1,0 procentenheter under de kommande två åren. För en lånetagare med ett variabelt räntebindning eller ett bolån som förnyar sig inom kort innebär detta en betydande kostnadsökning.

Låt oss räkna: Om du tar ett bostadslån på 1,2 miljoner kronor till 4,5 procent och räntorna stiger till 5,5 procent, ökar din månadskostnad med omkring 1 000 kronor. Över ett år blir det 12 000 kronor extra. En hyresgäst i Karlskrona kan inte få höjd hyra på detta sätt – hyreshöjningar är begränsade till inflation plus en mindre marginal enligt hyreslagen. Läs vidare via enligt Finansinspektionen.

Inflation är också en faktor som många glömmer. Medan en hyresgäst betalar en relativt stabil hyra (begränsad till cirka 2–3 procent årlig höjning), stiger kostnaderna för en husägare: fastighetsskatt, försäkring och underhål följer inflationen eller ökar snabbare.

Hyra kontra köp: Konkret jämförelse för Karlskrona

För att ge en konkret bild har vi räknat ihop de långsiktiga kostnaderna för både alternativ över 20 år:

Köp av lägenhet (1,5 miljoner kronor):

Egenkapital: 225 000 kronor
Lånebelopp: 1 275 000 kronor
Räntekostnad (år 1–5 vid 4,5%): ~287 000 kronor
Räntekostnad (år 6–20 vid 5,5% efter höjning): ~1 045 000 kronor
Fastighetsskatt och försäkring: ~288 000 kronor
Underhål och reparationer: ~144 000 kronor
Totalt: cirka 1 989 000 kronor (utan att räkna amortering, som är sparande)

Hyra av lägenhet (7 000 kronor/månad):

Månadshyra: 7 000 kronor
År 1–20 med genomsnittlig höjning på 2,5% per år: ~2 100 000 kronor
Totalt: cirka 2 100 000 kronor

Siffrorna ligger tätt, men köparen sparar pengar genom amortering (som inte räknats in här) och kan bygga eget kapital. Hyresgästen behåller flexibilitet och kan investera sitt kapital.

Vad passar för dig?

Välj att köpa om:

Du planerar att stanna på samma ort i minst 7–10 år
Du tål räntekänslighet och har buffert för räntehöjningar
Du vill bygga långsiktigt kapital
Du kan investera ditt egenkapital lönsamt själv

Välj att hyra om:

Du värdesätter flexibilitet och mobilitet
Du föredrar förutsägbara månadskostnader
Du inte vill bära risken för räntehöjningar
Du kan investera ditt kapital med högre avkastning än bolånekostnaden

Swedbanks räntehöjningar gör inte valet mellan att hyra och köpa enklare – det gör det bara viktigare att räkna rätt och undvika dessa tre misstag.