Räntehöjning vs bostadsköp i Karlskrona — vad har förändrats?

För en djupare genomgång, se påverkar i praktiken.

Medan många Karlskronabor fortfarande drömmer om att köpa sin första lägenhet, visar verkligheten ett helt annat landskap: högre räntor på bostadslån har drastiskt förändrat vad som är ekonomiskt möjligt för köpare i staden. Under de senaste två åren har räntorna på bostadslån stigit från historiska bottennivåer på omkring 1,5 procent till dagens 4-5 procent, vilket direkt påverkar hur mycket människor kan låna och vad de måste betala varje månad.

Av Fredrik Svensson, finansanalytiker

Räntorna har gjort bostäder mindre överkomliga

Karlskrona har inte undgått den nationella trenden – när räntorna stiger, sjunker köpkraften för genomsnittshushållet. En familie som för två år sedan kunde låna 2,5 miljoner kronor för en lägenhet kan idag endast låna omkring 1,8 miljoner kronor med samma inkomst, enligt beräkningar från Sveriges riksbank. Det motsvarar en minskning på cirka 28 procent av lånekapaciteten.

För en typisk Karlskronabo med en årsinkomst på 400 000 kronor betyder detta att den möjliga köpesumman har sjunkit från omkring 2,2 miljoner till cirka 1,6 miljoner kronor. Den praktiska konsekvensen är enkel: färre människor kan köpa bostäder, och de som kan det måste antingen leta efter billigare fastigheter eller spara mycket mer i kontantinsats. Mer detaljer i Boverkets vägledning.

Så mycket dyrare blir det att låna

Räntehöjningarna slår hårdast på långfristiga bostadslån. En lånesumma på 2 miljoner kronor till dagens ränta på 4,5 procent kostar ungefär 90 000 kronor per år i ränta – eller 7 500 kronor per månad. För två år sedan, när räntan låg på 1,5 procent, kostade samma lån endast 30 000 kronor per år, eller 2 500 kronor per månad. Läs vidare via Riksbankens vägledning.

Det innebär en månadlig kostnadsökning på 5 000 kronor för denna lånesumma. För en familj som redan lever tätt på budget utgör detta ofta skillnaden mellan att kunna köpa eller inte kunna köpa. Bankers utlåningskriterier är också strängare: de flesta banker kräver att räntekostnader inte överstiger 40 procent av hushållets bruttoinkomst, vilket automatiskt reducerar lånekapaciteten ytterligare.

"Vi ser tydligt hur räntehöjningarna påverkar marknaden här i Karlskrona. Många potentiella köpare som var säkra på att köpa för sex månader sedan har nu dragit sig ur marknaden helt. De räcker inte längre till de bostäder som är tillgängliga," säger Maja Bergström, fastighetsmäklare och marknadsanalytiker på Karlskronakontoret för Svensk Fastighetsförmedling.

Vilka kan fortfarande köpa i Karlskrona?

Räntehöjningarna har skapat ett två-klasssamhälle på bostadsmarknaden. Människor med stora sparade kapital eller arv kan fortfarande köpa, eftersom de kan betala kontant eller sätta större insatser. Samtidigt blir det allt svårare för förstagångsköpare, unga familjer och låginkomsttagare att komma in på marknaden.

Statistik från Statistiska centralbyrån visar att 34 procent av alla bostadsköp i Sverige under 2023 gjordes av köpare över 55 år – ofta människor som redan äger sin bostad eller har betydande sparade medel. För köpare under 35 år sjönk andelen till endast 18 procent, en minskning från 24 procent för två år sedan.

I Karlskrona, där många arbetar inom offentlig sektor med måttliga löner, slår denna utveckling särskilt hårt. Staden har aldrig haft samma prisökning som större städer som Stockholm eller Göteborg, men det betyder också att lönerna ligger lägre – vilket gör räntehöjningarna ännu mer påfallande.

Bostadspriserna stagnerar medan räntorna stiger

En motsägelsefull utveckling pågår just nu: bostadspriserna i Karlskrona har stagnerat eller sjunkit något, medan räntorna stiger. En lägenhet som kostade 1,8 miljoner kronor för ett år sedan kan idag köpas för 1,6 miljoner kronor – men köparen måste betala betydligt mer i ränta på lånet.

Detta skapar ett märkligt läge där nominella priser faller men faktisk kostnad för köparen stiger. En köpare som köper en lägenhet för 1,6 miljoner kronor idag med 4,5 procents ränta betalar faktiskt mer totalt än en köpare som två år sedan köpte samma lägenhet för 1,8 miljoner kronor till 1,5 procents ränta.

Vad kostar en lägenhet i Karlskrona idag?

Genomsnittspriset för en tvårumslägenhet i centrala Karlskrona ligger omkring 1,4-1,6 miljoner kronor, enligt fastighetsmäklarnas senaste rapporter. En trerums ligger ofta mellan 1,8-2,2 miljoner kronor. Med dagens räntesatser och bankernas utlåningskrav betyder detta att en köpare behöver:

En årsinkomst på minst 450 000 kronor för att kunna låna till en tvårumslägenhet
En årsinkomst på minst 550 000 kronor för att kunna låna till en trerums
En kontantinsats på minst 15-20 procent för att överhuvudtaget få lånegodkännande

För många Karlskronabor som arbetar som sjuksköterskor, lärare eller inom äldreomsorg – yrken som ofta lönar sig med 350 000-400 000 kronor årligen – är detta långt ifrån möjligt.

Långsiktiga effekter på Karlskronas bostadsmarknad

Räntehöjningarna kommer att påverka Karlskronas bostadsmarknad under många år framöver. Även om riksbanken skulle sänka räntorna nästa år, återgår inte köpkraften omedelbar till tidigare nivåer. Människor som tappade möjligheten att köpa under 2023-2024 kan inte enkelt återhämta sig.

Längre sikt kan detta leda till:

Ökad efterfrågan på mindre och billigare bostäder
Färre förstagångsköpare som sparar ihop större insatser innan köp
Ökad andel hyreslägenheter eftersom köp blir omöjligt
Stagnation eller försäljningsfall på bostadsmarknaden

Fastighetsmäklare i Karlskrona rapporterar att antalet visningar per lägenhet har sjunkit från genomsnittligt 15-20 visningar per objekt till 8-10 visningar. Det betyder att marknaden är mindre aktiv, och säljare måste ofta acceptera lägre pris.

Framtidsutsikter: Kommer räntorna att sjunka?

Riksbanken signalerar möjliga räntesänkningar under senare delen av 2024 och 2025, men många ekonomer är försiktiga. Inflationen är fortfarande högre än målnivån på 2 procent, vilket gör att räntorna sannolikt kommer att ligga på 3-4 procent under överskådlig tid – långt högre än de historiska bottennivåerna från 2020-2021.

För Karlskronabor betyder detta att den ökade köpkraften kommer att dröja. En potentiell köpare bör räkna med att räntorna kommer att ligga på dagens nivå eller högre under de närmaste två åren. Det gör långsiktig planering svårt för människor som vill köpa sin första bostad.

Slutsatsen är klar: högre räntor har gjort bostadsmarknaden i Karlskrona mindre tillgänglig för genomsnittskonsumenten, och denna trend kommer att bestå under överskådlig framtid.

Läs vidare: karlskrona i praktiken.