Strängare bolåneregler värmde upp Eskilstunas bostadspriser

För en djupare genomgång, se denna resurs.

Nya bolåneregler hetar upp bostadsmarknaden i Eskilstuna — många potentiella köpare ställs utanför medan priserna stiger. Av Marcus Lundgren, fastighetsekonom och marknadsanalytiker.

De senaste åren har bolånereglerna blivit strängare, och effekterna syns tydligast på mindre städer som Eskilstuna. Finansinspektionens amorteringskrav och inkomstkontroller har gjort det svårare för många att få lånet godkänt, trots att de har pengar och arbete. Samtidigt ser vi att priserna på bostäder stiger — inte för att utbudet är mindre, utan för att konkurrensen bland dem som kan få lån blir hårdare. Det skapar en märklig situation: färre köpare, högre priser, och många som helt enkelt inte kommer in på marknaden.

"Bolånereglerna är utformade för att skydda hushållen från att ta på sig för mycket skuld. Det är viktigt. Men effekten blir att kapitalstarka köpare utan lånebehov eller de med mycket höga inkomster får större köpkraft relativt sett — och priserna anpassas efter det." — Anna Bergström, bostadsrådgivare på Eskilstuna Kommun

Problemet: Strängare regler slår hårdast på första gången-köpare

Förstagångsköpare är den grupp som drabbas hårdast av de nya bolånereglerna. Finansinspektionen kräver att du kan amortera minst 1 procent per år på lånet — vilket innebär att du behöver högre inkomst eller större eget kapital än tidigare. En vanlig förstagångsköpare i Eskilstuna som sparar 15 procent eget kapital (vilket var normalt för tio år sedan) får ofta avslag på låneansökan idag.

Problemet är att regelverket inte bara ser till skuld-till-inkomst-kvoten — det tittar också på din belåningsgrad, det vill säga hur stor andel av bostaden du lånar. Många banker sätter sitt eget tak på 75-80 procent, vilket betyder att du behöver 20-25 procent eget kapital. I Eskilstuna, där medelhuspriser ligger runt 2,8 miljoner kronor för en villa, behöver du alltså ha sparat mellan 560 000 och 700 000 kronor själv — en summa som många under 35 år inte har.

Enligt Statistiska centralbyrån ökade medelpriserna på villor i Eskilstuna med 18 procent mellan 2021 och 2023, vilket direkt motsvarar högre krav på eget kapital. Det skapar en snöbollseffekt: ju högre priserna går, desto mer kapital behöver förstagångsköpare, och ju färre kan delta i auktionerna. Bakgrund finns i Konsumenternas.

Varför det händer: Regelverket är nationellt, men marknaden är lokal

Finansinspektionens regler är desamma i Stockholm som i Eskilstuna, men marknaden ser helt olika ut. I Stockholm finns många väljare med höga inkomster och möjlighet att amortera snabbt. I Eskilstuna är medelinkomsten lägre, och många som skulle kunna köpa ett hus måste nöja sig med lägenheter — eller inte köpa alls.

Bankers riskbedömning blir också hårdare i mindre städer. En bank i Stockholm kan acceptera en högre belåningsgrad för en förstagångsköpare på grund av större marknadsliquiditet — om något skulle gå snett kan fastigheten säljas snabbt. I Eskilstuna är marknaden mindre likvid, så bankerna är mer försiktiga. Det resulterar i att samma person får lånet godkänt i Stockholm men avslag i Eskilstuna.

Dessutom har nya regler om ränterisk gjort att banker måste testa om du klarar högre räntor. Om räntorna stiger från dagens 3-4 procent till 5-6 procent — vilket är helt normalt historiskt — måste du fortfarande kunna betala. Det höjer tröskeln ytterligare.

Konsekvenser: Priserna stiger trots färre köpare

Det verkar motsägelsefullt, men det är ekonomisk logik: när utbudet av köpare minskar men de som kan köpa har större köpkraft, stiger priserna. De som är utestängda från lånemarknad konkurrerar inte längre — vilket gör att de återstående köparna kan bjuda högre. Mer detaljer i Boverkets vägledning.

I Eskilstuna har denna effekt varit märkbar. Fastighetsmaklare rapporterar att auktionerna ofta lockar bara två-tre seriösa budgivare istället för fem-sex som tidigare. Men dessa två-tre köpare är ofta mycket välkapitaliserade — de har eget kapital på 30-40 procent eller är redan huägare som säljer tidigare hus för att köpa upp. De bjuder aggressivt.

Följden blir att priserna sätts av en mindre, rikare grupp, inte av den genomsnittliga köparen. En villa som skulle varit värd 2,8 miljoner kronor på en normal marknad säljs för 3,1 miljoner när bara välkapitaliserade köpare kan delta.

Väg 1: Öka det egna kapitalet genom målsparande

Den mest direkta vägen in är att spara mer eget kapital innan du söker lån. Det låter enkelt, men det kräver disciplin och en plan.

En förstagångsköpare som behöver 600 000 kronor eget kapital kan nå det genom att spara 10 000 kronor per månad under fem år. Det är inte omöjligt för många, men det kräver prioritering. Många använder sparräntekonton (som ofta erbjuder 4-5 procent årlig ränta) för att göra sparandet mer effektivt.

Några konkreta steg:

• Öppna ett dedikerat sparkonto och sätt upp automatisk överföring varje månad
• Undvik större utgifter under sparperioden (nya bilar, dyra resor)
• Räkna med att du behöver 20-25 procent eget kapital, inte 15 procent
• Lägg till en marginal på 50 000-100 000 kronor för oväntade utgifter och möbler

Bankerna ser också gärna att du har sparat själv — det visar stabilitet och ansvar. En köpare som sparat 600 000 kronor över fem år har större chans att få lånet godkänt än en som ärvde pengarna.

Väg 2: Köp tillsammans med en partner eller familjemedlem

Att köpa tillsammans med en partner eller familjemedlem kan fördubbla köpkraften och göra det möjligt att nå högre priser eller större bostäder. Om två personer tillsammans har 400 000 kronor eget kapital och kombinerade inkomster på 800 000 kronor årligen, blir det mycket lättare att få lånet godkänt.

Viktigt är att:

• Båda är juridiskt bundna till fastigheten (ägarandel i lagfarten)
• Ni är överens om vad som händer om en part vill sälja eller om relationen bryts
• Ni gör ett skriftligt avtal om ägarskapet — inte bara muntligt
• Ni är medvetna om att båda är juridiskt ansvariga för lånet

Många par köper tillsammans redan från början. Det är också vanligt att föräldrar och vuxna barn köper tillsammans, särskilt i mindre städer där föräldrar kan tänka sig att investera i sitt barns framtid. Läs vidare via uppgifter från Finansinspektionen.

Väg 3: Köp en mindre bostad först — "trappstegsköp"

En klassisk väg in är att köpa något litet och billigt först, sedan sälja det några år senare och köpa något större. Det kallas ofta "trappstegsköp" eller "stepping stone".

En förstagångsköpare i Eskilstuna kan köpa en mindre lägenhet för 1,5 miljoner kronor istället för en villa för 2,8 miljoner. Det behövs bara 300 000-375 000 kronor eget kapital — mycket mer uppnåeligt. Efter tre-fyra år kan lägenheten ha ökat i värde med 10-15 procent (motsvarar 150 000-225 000 kronor), och du har också betalat av något på lånet. Då kan du sälja och köpa något större.

Fördelar:

• Lägre tröskelvärde för att komma in på marknaden
• Du bygger upp eget kapital genom avbetalning och värdestegring
• Du får erfarenhet av att äga bostad innan du tar större lån
• Du kan testa olika områden innan du binder dig långsiktigt

Nackdelen är att du betalar två gånger i courtage och överlåtelseskatt, vilket kostar omkring 50 000-100 000 kronor totalt.

Väg 4: Andelsrätt eller bostadsrätt istället för villa

Bostadsrätt eller andelsrätt är ofta betydligt billigare än villor och kan vara ett bra alternativ i Eskilstuna. En bostadsrätt kostar ofta 1,5-2 miljoner kronor, jämfört med 2,8 miljoner för en villa.

Skillnaden är att du inte äger marken — du äger en andel i föreningen. Det gör att lånerisken är lägre för banken, vilket kan göra det lättare att få lånet godkänt även med mindre eget kapital. Många banker accepterar 15-20 procent eget kapital för bostadsrätt, jämfört med 20-25 procent för villa.

Nackdelar:

• Du betalar månadsavgift till föreningen (ofta 2 000-4 000 kronor per månad)
• Du kan inte renovera eller bygga till utan föreningens godkännande
• Du är beroende av föreningens ekonomi och underhållsbeslut
• Värdeökningen är ofta lägre än för villor

Men för många förstagångsköpare är det ett helt rimligt kompromiss — du blir husägare, bygger upp eget kapital, och kan senare flytta upp till en villa om du vill.

Hur du förbereder din låneansökan för framgång

Oavsett vilken väg du väljer är förberedelsen avgörande. Här är konkreta steg:

Läs vidare: kolla in detta.